在房地产“国五条”调控三个月后，万科迎来一年一度的媒体交流会，万科总裁郁亮珠峰归来，再次站在舆论镁光灯下。

　　而此时的房地产形势异常复杂，各种消息甚嚣尘上：市场面上，一线城市地王频出，绝大多数城市房价继续上涨，城镇化概念推动土地开发浪潮汹涌，各路民间资本通过基金等方式争食房地产蛋糕，楼市泡沫越吹越大。另一边，国际国内金融形势大变脸，因银行间隔夜拆借利率大幅上升引起的钱荒情绪笼罩市场，加上央行铁血纠偏的表态，市场马上联想到的就是流动性缩水可能在下半年为房地产开发投资及购买力降温。再加上房产税试点范围扩大、房地产企业再融资闸门开启传闻等等等等。

　　以上现象，万科如何看待？一些问题，郁亮如何拆解？珠峰归来，郁亮对万科道路又有怎样新的认识？市场从未象今天这样，期待郁亮发声。

　　而记者的第一感觉是，绝大多数市场尚且迷惑的问题，郁亮早已想了个透彻明白。

　　宏观方面，郁亮表示，近年来的实际证明，依靠货币超发和投资拉动增长不利于中国经济转型。从这个意义上说，挤泡沫未必不是件好事。而中国经济成功转型会从根本上为房地产业营造健康发展的环境。但也因为转型期，未来两三年内，市场和企业都会比较紧张和痛苦。

　　对此，万科的对策是，保证充裕资金，不对银行过度依赖。“半年报快发了，到时候大家会看到，万科几百亿的现金还是有的。”郁亮称。而根据记者了解，万科近年来实施合作开发战略，从合作伙伴获得的合作开发资金高达数百亿，这实际上构成了万科项目开发投资的最大现金来源。

　　关于地王，郁亮坦言，2008年左右，万科因拿下三个地王项目，承受了巨大压力，致使管理层当年奖金停发。受此一役的教训，万科笃定不拿地王的策略。而近期包括上海、北京等多地地王均由一些非龙头企业，或主业房地产的企业，郁亮隐晦表达称“也许这些企业有充分的市场信心，但万科不会参与地王。”对于地王频出的城市，如北京，万科同样谨慎入市。

　　“如果土地出让的结果，是只有房价大幅上涨，开发商才有微利，那是不正常的。还好万科还有除北京外大量城市可以开发。”郁亮称。

　　关于城镇化，郁亮表示，万科不看好除一线城市周边的小城镇开发策略。因为这些小城镇对年轻人吸引能力不强。另外，把城镇化演绎成房地产开发化的地方城市，存在泡沫风险，“鬼城、空城”对企业来说，无疑是市场风险所在。因此，万科基本锁定已经进入的62个城市，不会在城市数量上有大幅度的扩展。“房价在3000元左右的城市，我们做不下来。”郁亮称。而万科如果选择进入新的城市，基础配套设施以及就业情况，是万科考量城市房地产开发价值的两个重要指标。

　　关于万科远期未来，也许是郁亮唯一称之为“挑战”的课题。据了解，万科已经制定了可支持3000亿年销售规模的企业运营操控平台。也就是说，万科自视中国房地产业尤其是住宅产业尚有令万科从1400亿走向3000亿的发展空间。这个周期，也许5年，也许10年。

　　而随着中国人口老龄化等因素，增量住宅需求不可能无限制的增长，到那时，万科主营什么？这才是郁亮目前一大课题。据了解，社区商业也许是万科未来一大业务领域，且不排除独立上市的远景规划。另为，城市垃圾场、社区医疗服务等，作为社区商业的一部分，都在万科务虚研讨，或悄然试水之列。

　　而这些产业，真的能支撑几千亿的万科规模吗？对此，郁亮显然也心存困惑。“这不想呢嘛！”郁亮孩子气的一笑。这也是运动时尚达人郁亮的真正价值点：多数时候，及其理性平静，且心智具有高度秩序性、计划性，但又不妄自尊大。我把问题、困惑和挑战同样和盘托出，请你相信，我在用正确的方法，走在解决问题的路上。也许，这也正是股票、债券、住房投资人们，看到的万科之最大价值。

　　详细郁亮专访，请看下周一地产周刊。