港股上市房企佳兆业破产重组的传闻,让持续发酵两个月之久的佳兆业危机达到了最高潮。虽然公司已辟谣,但佳兆业的“被破产”风波绝非空穴来风。在经历了掌门人辞职、在售房源被锁、上海青浦项目被卖、合作伙伴退出,尤其是一系列负面消息最终触发公司首例债务违约后,佳兆业危机四伏的处境已无法掩饰。今天,公司一笔2600万美元的到期债权利息面临支付,佳兆业或将成为首个美元债券违约的中国房地产企业。
“料到2015年会有房企陷入危机,但没想到第一家会是它。”有业内人士如此感叹。2015年,将是房企值得警醒的一年,尤其是那些资金链压力较大的中型房企,其市场风险正在加大。
除深圳外项目均正常在售
1月6日晚间,“佳兆业即将破产重组”的消息充斥业内。当晚10时许,佳兆业集团迅速做出回应,通过微信公共账号否认该消息。1月7日,佳兆业发布公告正式否认破产重组传言。
记者昨日从佳兆业集团总部人士处获悉,目前除了深圳项目自2014年12月21日起被当地房管部门锁定,至今无法正常销售外,其余位于上海、佛山、成都等其他城市的项目仍在正常销售,集团总部及各地分公司也正常运作。
即便公司在第一时间对破产传闻予以澄清,但关注佳兆业风波持续进展的人并不会对这次“被破产”感到奇怪。“从目前来看,公司破产重组的可能性似乎很大,但不到最后还是难下定论。”有佳兆业内部人士向记者透露。
而生命人寿入主佳兆业后的动作或将直接影响公司命运。就在2014年12月4日,佳兆业公布郭氏家族将其持有的11.21%公司股份转让给生命人寿全资子公司,转让后,郭氏家族合计持有佳兆业49.28%股份,而最大单一股东生命人寿持有29.96%股份。据记者了解,目前生命人寿方面的叶列理担任佳兆业董事会联席主席,雷富贵为公司董事会执行董事,在佳兆业内部人士口中,他们已是佳兆业的实权派。
房源被锁令“旧改王”突陷泥淖
在一位房企人士看来,佳兆业是一家运营良好、现金流稳定、且颇具规模的上市公司,尤其是其2014年深圳在建商品房销售冠军的骄人业绩,令人无论如何也想不到在短短两个月时间内公司突然面临破产重组。更何况,作为深圳知名的“旧改王”,公司盈利能力一向颇受市场认可。
或许注定是“成也萧何,败也萧何”,靠旧改站稳江湖地位的佳兆业此次面临的难关也逃不开旧改。众所周知,旧改项目能提供优质和廉价的土地,并且很多旧改项目都位于市区核心地段,商业价值非常高,期中利润空间巨大。而国土资源部给广东的特殊政策,允许采用协议出让供地,不少旧改项目显得不那么透明,良好的政商关系成为项目成功运作的关键。
业内由此普遍猜测佳兆业突然深陷泥淖或许与深圳当地官员贪腐案有关。虽然目前这一说法尚未得到官方证实,但自佳兆业危机爆发以来,从当地房地产部门针对公司的非常规手段,或许能看出蛛丝马迹:2014年11月28日,佳兆业在深圳的上千套房源被深圳市政府锁定;12月4日,佳兆业两家位于深圳的子公司被政府限制转让股本权益;12月8日,佳兆业申请重续国家一级资质证书被暂停处理;12月21日,深圳市政府再次加码对佳兆业的“管控”,佳兆业在深圳几乎所有的地产业务被叫停。
今日或面临再度违约
由于深圳所有在售房源被限制签约,并且所有已开发或待开发项目被叫停,必将导致佳兆业在深圳市场的销售回款受到极大影响。2014年全年,佳兆业凭借被限制签约的几个项目在深圳市场实现了约73.57亿元的销售额,成为当地销售冠军。但是,目前并无任何缓解迹象的业务停滞将导致这部分销售金额难以回款,同时受影响的还有一些已有较大投入的旧改项目,被政府叫停后会使大笔资金被套牢,造成佳兆业短期资金压力加剧。
由此造成的危机迅速恶化。原集团主席及创始人郭英成的辞职率先触发了汇丰银行4亿港元(约合3.2亿元人民币)海外贷款的强制性还款,这也是今年国内首单债务违约。随后,佳兆业又于1月6日宣布,两名项目伙伴通知,称佳兆业已违反合作协议,要求退回他们已支付的12亿元人民币费用。
而就在今天,佳兆业将面临支付一笔约2600万美元(约合1.61亿元人民币)的利息,这笔利息由佳兆业在2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%的5亿美元(约合31.05亿元人民币)票据所产生。Lucror Analytics Pte亚洲高收益率研究主管Charles Macgregor表示:“考虑到佳兆业上周已经还不起贷款,公司逾期付息的可能性极高。”若佳兆业无法按时支付2020年到期债券的利息,将成为首家美元债券违约的中国房地产企业。
据银行从事外币交易业务的人士透露,佳兆业集团的债券收益率较前几日仍不断攀升。截至下午4时左右,一只在新加坡交易所上市交易的、代码为4OZB的佳兆业可转债收益率最高升至122.32%。
中型房企资金风险值得警惕
“对于如今的佳兆业来说,破产重组未尝不是最好的选择。”一位资深业内人士认为,目前佳兆业危机四伏,但一旦破产重组程序启动,债务支付将得以延缓,债权人出于保护自身债券价值的初衷,也会暂缓逼债。企业赢得了宝贵时间之后,可以采取措施将优质资产兑现,将劣质资产剥离,各方利益或可获得最大化。破产重组,将为佳兆业重生提供一种可能。
对房地产行业来说,不论佳兆业未来命运如何,2015年都是值得警醒的一年。尽管从表面上看,佳兆业此次系列违约事件与其董事长郭英成被调查有关,但也有业内人士认为这是中国房地产行业风险集中释放的前兆;而且,在2014年底多家机构的研究报告均将房地产行业继续下行列为中国2015年最大的经济风险之一,甚至引发系统性金融风险。
此外,由于中小房企资金链的收紧,大型房企的财务状况相对优化,2015年将成为房企兼并重组的大年。如佳兆业为断臂求生刚刚出售的上海青浦项目,接盘方就是上海万科。
【一线希望】佳兆业否认将破产重组 生命人寿能否“救火”
郭氏兄弟于2014年12月4日以每股2.898港元的价格向生命人寿旗下的富德资源投资转让约11.21%的股份,转让完成后,生命人寿拥有佳兆业29.96%的股份,成为公司的单一大股东。
【媒体追问】年销售额300亿元 佳兆业为什么4亿港元都还不起?
连续违约之后,佳兆业(01638.HK)正被众多债权人紧盯着。回过头来看其第一单违约贷款,这家年销售额达300亿元、去年年中手持现金110亿元的公司,为何连4亿港元都还不起?
【危机源头】郭英成涉嫌贪腐调查而离职 这次脱身难度很大
早在2014年10月,随着深圳市政法委书记蒋尊玉被带走调查,公众的眼光迅速转向多次在公开场合陪在蒋尊玉身边露面、以旧城改造而知名的佳兆业董事会主席郭英成的身上。
【同行冷暖】万达拟关闭10家经营不善百货
在电商冲击下,传统百货业受到了不小的影响,而著名的万达百货也不得不做业态调整。近日,网传万达准备关闭10家经营不善的万达百货,另有20多家百货将压缩楼层。涉及的城市包括宁波、青岛、上海、芜湖等城市,而涉及压缩的城市包括无锡、厦门、青岛、烟台、常州等地区。
万达拟关闭10家经营不善百货
在电商冲击下,传统百货业受到了不小的影响,而著名的万达百货也不得不做业态调整。近日,网传万达准备关闭10家经营不善的万达百货,另有20多家百货将压缩楼层。涉及的城市包括宁波、青岛、上海、芜湖等城市,而涉及压缩的城市包括无锡、厦门、青岛、烟台、常州等地区。
截至昨日,万达方面没有回应此事。不过有知情人士表示此消息属实。该人士称万达广场打算增加一些吸引人气的业态,做整体业态调整。经过评估,将一些三四线城市的万达广场内的万达百货关闭,然后增加引入能提升商场人气的餐饮、体验式业态。同时,有业内人士表示,万达做出此举跟电商的冲击有很大关系。近年来,电商的兴起,对百货业绩造成了很大影响,转型是很多百货业需要面对的问题。(北京青年报)
业内人士评佳兆业危机:郭英成这次脱身难度很大
崛起于“拆迁”“烂尾”项目,显示出潮汕商人的冒险性格;生命人寿危难之中接盘入局,深圳地产政商关系仍在恶化。之前市场猜测佳兆业或许会借助生命人寿转向养老地产等,但上述人士表示在公司未来发展策略方面并无任何变化。
佳兆业(01636.HK)的危机仍在发酵。
早在2014年10月,随着深圳市政法委书记蒋尊玉被带走调查,公众的眼光迅速转向多次在公开场合陪在蒋尊玉身边露面、以旧城改造而知名的佳兆业董事会主席郭英成的身上。
与合生创展的朱孟依相比,郭氏家族可以算是第二代地产潮商。郭英成刚满50岁,20年前与兄弟一手创立佳兆业,以烂尾楼起家。2005年,号称“中国第一烂尾楼”的广州中诚广场最后就是被佳兆业旗下的广州金贸房地产开发有限公司拿下。彼时的郭英成,是以郭成的名义出面运作。而在其接棒之前,他的几名潮汕同乡联手以不法手段筹措资金、试图以小博大吃下中诚广场失败,最后身陷囹圄。
“潮商以冒险、抱团和行事激进著称。”有房地产业资深人士认为,他们更容易形成情感和利益上的双重共同体。
此后佳兆业以旧改和变现不良资产潜在价值方面富有经验而声名在外。“烂尾楼改造牵涉诸多债务纠纷。而旧城改造则很容易因拆迁难题而无限期拖延开发周期。”筑成世方总裁祁世芳告诉《中国企业家》,敢于接手这两类项目的企业不仅要善于处理各方面错综复杂的关系,还需获得地方政府的大力支持。
2009年佳兆业成功赴港上市。在上市前后不到四年的时间里,其土地储备从2007年的308万平米飙升至2000万平米。其中,辽宁“五点一线”城市与珠三角地区成为其重点布局城市。
大手笔布局营口、葫芦岛等“五点一线”城市有很大程度上的政策投机成分。珠三角则是其发家地,一个值得注意的巧合是,佳兆业迅猛扩张的三年,正是蒋尊玉在深圳地区政途平步青云的时期:2009年10月,蒋尊玉出任龙岗区委书记;2010年5月,晋升深圳市委常委,兼任龙岗区书记。而在2010年以后,佳兆业再未在深圳出手购入土地。
2011年,佳兆业宣布公司有三个项目列入深圳市政府宣布的60个重大标志性项目之中,包括:盐田3个旧村搬迁重建项目(总建筑面积110万平米),佳兆业城市广场(宝吉项目,总建筑面积130万平米,位于华为科技城,)以及深圳佳兆业环球中心(原丰隆项目)。
与合生创展相比,佳兆业能够成为后起之秀,是因为其在拿地之余,在营运和资金两方面能够齐头并进。这期间,家族之外的职业经理人贡献颇多。昔日朱孟依麾下的谭礼宁在加入佳兆业以后,年年在资本市场上都有动作。通过不断发行优先票据、可转债、可换期贷款等金融工具实现资金上的期限错配,以降低融资成本和风险。而负责运营的老将陈耿贤与新锐金志刚的组合,成功使得佳兆业在上市以来的6年时间里销售额扩张六倍。
但是,“这两年楼市行情诡谲。地产商从在三四线城市大规模圈地再到重新回归主流城市,考验的是开发商的资金与及时调头的能力。”在祁世芳看来,佳兆业虽然强调高周转,但受限于市场大势,其在三、四线城市的销售情况并不乐观。最终,佳兆业的核心优势仍旧是在深圳。2013年,深圳的销售占到公司全国业绩的三成左右。
但卷入蒋尊玉案件当中的佳兆业却最终在自己的主战场上失利。种种传言纷飞了1个多月后,11月28日,佳兆业旗下深圳假日广场等项目的部分房源突然被深圳市规划和国土资源委员会(“深圳规土委”)锁定。这一锁定行为于12月2日短暂取消,但旋即于次日重新施加。
12月3日,佳兆业做了一系列动作来进行危机处理。郭英成决定首先把家族与公司切割开来,他本人辞去执行董事、董事会主席职位;其弟郭英智调任为非执行董事。而在股权层面上,郭英成家族以2.898港元/股的价格向公司第二大股东生命人寿转让57550万股股份,套现16.68亿港元。生命人寿董事长张峻与郭英成同为潮州人,双方在项目层面也有深度合作。
目前,生命人寿持股佳兆业的比例逼近30%的红线,同时向上市公司董事会派驻两名成员。其中,叶列理与佳兆业董事孙越南共同被委任为联席主席。而值得注意的是,截至2014年中,佳兆业尚有20亿美元左右(折合逾120亿元人民币)的未到期优先票据。为此,佳兆业特别委任在资本市场长袖善舞的谭礼宁为公司代表。
“与雅居乐之前被华润宋林一案间接牵涉其中相比,郭英成这次被直接卷入到蒋尊玉贪腐案中,脱身的难度很大。”一位不愿透露姓名的资深房地产人士告诉《中国企业家》。此时郭英成的做法,是争取最大程度的减少上市公司的损失。而上述为佳兆业提供过猎头服务的人士则认为,佳兆业老将陈耿贤辞职后,现任董事会成员无论是在能力还是资历上,都还不够临危受命的资格。而此时生命人寿以第二大股东的身份接手佳兆业,一方面是出自潮汕商人之间的“朋友圈”情谊,另一方面也是因为双方本就是利益共同体。
截至2014年上半年度,佳兆业每股净资产为3.61港元。但受负面消息影响,佳兆业的股价一路下滑,短短数十日内已经跌破每股净资产。此时生命人寿接盘,作为股东出手托市之余,也算是做了一笔划算的买卖。
但万事俱备,东风欠奉。在资本市场上套现16亿港元的郭氏家族显然未能让危机隐退。截至12月21日,佳兆业发布公告称,公司被锁定的预售项目分别是深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园、深圳佳兆业中央广场(亦称为深圳佳兆业城市广场)以及山海美域花园(亦称深圳佳兆业前海广场)。上述四个项目总建筑面积142.95万平米,其中受锁定面积为21.79万平米。
“我们几乎完成了全年的销售任务,再加上受限制的总建筑面积并不算多,对公司2014年的影响不算重大。”佳兆业有关人士如是回复《中国企业家》。“我们也很想知道有关部门的态度和说法,但现在为止一直没有任何回复。”
有关部门还在继续向郭氏家族施压。佳兆业在公告中指出,公司在深圳的八项物业总建筑面积182万平方米,未来需要政府给予的各种执照、批文、登记及备档等常规申请将“不获相关中国当局接纳”。这意味着,佳兆业在深圳的预售、在建以及持有型物业将被无限期延迟。而包括深圳盐田项目以及深圳金沙湾酒店在内的土地使用权被限制转让和抵押。另有佳兆业集团[0.00%](深圳)有限公司以及今盛工程管理咨询(深圳)有限公司被限制股权转让。
不止如此,佳兆业深圳于2014年12月8日申请重续的国家一级资质证书也被暂停处理。佳兆业将无法获得需要国家一级资质证书资格的土地或项目。
从项目到融资,再到开发资质受到全面限制,“这样的雷霆手段更多是为了逼郭氏家族出面配合调查。”上述地产界资深人士如是说。在他看来,这一届政府打击贪腐的决心很大,但在涉案官员和商人的处理上却与以往不同。“不再如同当年的德隆系,或是黄光裕等案件那样,要么整个公司被牵连摧毁,要么老板本人被投进监狱。”这位人士看来,“这一批商人在付出一定代价后往往能够重新出现在商场上。更深的变化是在心理层面和价值观层面。”
对于郭氏家族的命运,《中国企业家》接触的多位人士都表示不够乐观。而佳兆业的命运,在原有职业经理人团队与生命人寿派驻董事的组合下,又将如何?
之前市场猜测佳兆业或许会借助生命人寿转向养老地产等,但上述人士表示在公司未来发展策略方面并无任何变化。
“现在一切都在正常运行。”上述佳兆业人士告诉本刊。但对于有关部门针对公司的种种动作,即便身处其中也觉得严重得出乎意料,但管理层尚未针对这一切做出特别指示或动作。(《中国企业家》)