中城投资路林：房地产投资商全面转型正当时

　　中国证券网讯（记者 乔翔）2016年房地产“9•30”新政实施以来，全国有50多个城市陆续出台了一系列楼市调控措施，市场环境出现深刻变化。5月16日，深耕房地产投资市场15年的中城投资（833880），在上海召开“2017年形势与策略报告会”。会议就房地产行业相关热点话题进行了专业而深度的剖析，吸引了近百家金融机构以及房地产企业代表出席。

　　拥有万科、龙湖、旭辉、泰禾、蓝光、建业等数十家知名房企股东的中城投资，对行业冷暖及政策变迁颇有洞见。中城投资执行董事路林在发言中，首先解析了当前房地产行业的政策环境。路林指出，自1998年开始的住宅商品化改革，到2016年9月30日后各类限购、限贷、限价、限售等调控措施，房地产市场调控政策全面升级。市场正在经历“商品房去商品化”、“住宅去非自住化”、“房地产去住宅化”的“三去”现象。“城市，让生活更美好”，无业不地产。虽然以一、二级开发为主的房地产上半场仍在继续，但随着存量房交易的扩大和租赁崛起，下半场已然开启，并将更多聚焦三、四级存量房销售和租赁服务市场。上半场有大量的自用，有些是主动的，有些是被动的。下半场除了有不少单位的自用也在转化为他用、商用，而且随着一二线城市土地供应比重的调整变化，城市升级不断加快、以生活性服务业为主的第三产业加速活跃，商用不动产投资经营也会水涨船高，他用、商用地产将成为新的主战场，长租公寓就是一个代表领域。因此，随着存量的增加，无论是开发商还是投资商，必须加快转型，盘活存量，提升价值，发展新业态。

　　路林列出一组数字，1998至2016年，全国商品房销售137亿平方米，其中住宅122亿平米，非住宅传统商业地产15亿平米。他指出，“我们对房地产的分类就是住宅和非住宅，自用和非自用，我们也会转向非住宅、非自用的商用领域，包括酒店、写字楼、产业园等。商用地产的分类与时俱进，和国际接轨，也是投资商的主战场，是开发商转型的重要方向。”

　　在路林看来，租赁崛起是必然现象。他表示，这几年联合办公、长租公寓逐渐兴起。然而，过去这是非房地产业界人士做的，但现在开发商、代理商纷纷进入，万科、世联、旭辉等都做了，对这个市场形成猛烈冲击。路林强调，“这说明市场需求很大，租赁需求很大，商用、他用一定会成为一个大市场，形成万亿规模的市场。”

　　那么租赁崛起之后，转型之后的投资商和开发商应该怎么办？路林表示，“我们提出经营深化、内容生产、服务升级。”他表示，租赁崛起，全面转型，投资商必须以投资收益率为核心，通过定制开发、旧改开发、长租开发等方式降低成本，依靠经营深化、内容生产、服务升级提升资产附加值，提高资产价值，由此带来的资产证券化呼之欲出，水到渠成。

　　此外，路林还回顾了中城投资近年来适应市场变化而形成的发展战略脉络。其中，2013和2014分别为“突破年”和“质量年”。2015年第一次提出“转型年”，并于当年10月挂牌新三板。2016年，面对严峻的市场形势，进一步提出“精益年”，完成首期公司债的发行，优化资产负债结构。2017年，公司顺应市场环境，提出“全面转型年”的目标，计划在新三板产业基金、商用不动产投资，以及REITs和资产证券化等领域，实现全面转型突破。