中城投资路林:房地产投资商全面转型正当时

2017-05-19 22:38:33 来源:中国证券网 作者:乔翔

  中国证券网讯(记者 乔翔)2016年房地产“9•30”新政实施以来,全国有50多个城市陆续出台了一系列楼市调控措施,市场环境出现深刻变化。5月16日,深耕房地产投资市场15年的中城投资(833880),在上海召开“2017年形势与策略报告会”。会议就房地产行业相关热点话题进行了专业而深度的剖析,吸引了近百家金融机构以及房地产企业代表出席。

  拥有万科、龙湖、旭辉、泰禾、蓝光、建业等数十家知名房企股东的中城投资,对行业冷暖及政策变迁颇有洞见。中城投资执行董事路林在发言中,首先解析了当前房地产行业的政策环境。路林指出,自1998年开始的住宅商品化改革,到2016年9月30日后各类限购、限贷、限价、限售等调控措施,房地产市场调控政策全面升级。市场正在经历“商品房去商品化”、“住宅去非自住化”、“房地产去住宅化”的“三去”现象。“城市,让生活更美好”,无业不地产。虽然以一、二级开发为主的房地产上半场仍在继续,但随着存量房交易的扩大和租赁崛起,下半场已然开启,并将更多聚焦三、四级存量房销售和租赁服务市场。上半场有大量的自用,有些是主动的,有些是被动的。下半场除了有不少单位的自用也在转化为他用、商用,而且随着一二线城市土地供应比重的调整变化,城市升级不断加快、以生活性服务业为主的第三产业加速活跃,商用不动产投资经营也会水涨船高,他用、商用地产将成为新的主战场,长租公寓就是一个代表领域。因此,随着存量的增加,无论是开发商还是投资商,必须加快转型,盘活存量,提升价值,发展新业态。

  路林列出一组数字,1998至2016年,全国商品房销售137亿平方米,其中住宅122亿平米,非住宅传统商业地产15亿平米。他指出,“我们对房地产的分类就是住宅和非住宅,自用和非自用,我们也会转向非住宅、非自用的商用领域,包括酒店、写字楼、产业园等。商用地产的分类与时俱进,和国际接轨,也是投资商的主战场,是开发商转型的重要方向。”

  在路林看来,租赁崛起是必然现象。他表示,这几年联合办公、长租公寓逐渐兴起。然而,过去这是非房地产业界人士做的,但现在开发商、代理商纷纷进入,万科、世联、旭辉等都做了,对这个市场形成猛烈冲击。路林强调,“这说明市场需求很大,租赁需求很大,商用、他用一定会成为一个大市场,形成万亿规模的市场。”

  那么租赁崛起之后,转型之后的投资商和开发商应该怎么办?路林表示,“我们提出经营深化、内容生产、服务升级。”他表示,租赁崛起,全面转型,投资商必须以投资收益率为核心,通过定制开发、旧改开发、长租开发等方式降低成本,依靠经营深化、内容生产、服务升级提升资产附加值,提高资产价值,由此带来的资产证券化呼之欲出,水到渠成。

  此外,路林还回顾了中城投资近年来适应市场变化而形成的发展战略脉络。其中,2013和2014分别为“突破年”和“质量年”。2015年第一次提出“转型年”,并于当年10月挂牌新三板。2016年,面对严峻的市场形势,进一步提出“精益年”,完成首期公司债的发行,优化资产负债结构。2017年,公司顺应市场环境,提出“全面转型年”的目标,计划在新三板产业基金、商用不动产投资,以及REITs和资产证券化等领域,实现全面转型突破。