万科股价再度涨停 龙头房企还有多少上涨空间
中国证券网讯（记者 张良 编辑 孙放）房地产调控未见丝毫放松之际，龙头房企的股价却创出新高。其背后，除了消息面的刺激因素，还有龙头房企在资源储备、转型潜力上的深厚积累。
21日，以万科为代表的A股房地产板块表现活跃，整体涨多跌少，万科股价更是创出历史新高，以31.79元/股的涨停价报收。中华企业、财信发展等此前有一定幅度调整的区域性地产股也出现涨停。此外，华侨城A、金地集团涨幅在6%左右，世联行、招商蛇口、新城控股、阳光城等涨幅均超过3%。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，地产股表现不错充分说明房地产板块的基本面依然获得市场认可，尤其是近期众多房企都在冲刺年度销售业绩，地产股的大涨是对其业绩预期的体现。也有业内人士认为，多重因素助推了房地产股的上涨，其中，龙头房企在未来上升空间更大。
以万科为例，今年前十个月，万科实现销售金额4328.9亿元，同比增38.8%。而根据兴业证券日前发布的纪要，万科有关负责人在回复投资者关于万科总货值的提问时表示：项目资源方面，加上10月份新获取的500多万平方米，未来总的可结算资源约1.35亿平方米，可售规模在9500万平方米左右。此外，就推盘而言，今年第四季度可能更集中。今年上半年，市场好，推盘相对多一些，但下半年推盘会更多。最后两个月的推盘量预计比9、10月份多。
关于转型，万科董事会主席郁亮日前接受采访时表示，万科未来的发展理念，就是以人民的美好生活为中心，要成为美好生活场景师、创新探索试验田、实体经济生力军、和谐生态建设者。
中信证券研报认为，万科销售表现超越行业平均水平，且由于高效拿地，未来货值充裕度将不成问题。目前的行业环境有利于万科这样的龙头企业，再加上该公司融资成本低，拿地优势明显，维持偏低的净负债率对股东并非最优选择，2018年，公司净负债率有望超过50%。另外，物业、物流地产、长租公寓等新业务进展迅速，也成为万科估值体系的重要补充。中金公司则表示，积极看好明年A股地产板块投资机会，其判断，龙头房企将有40%左右的上涨空间。
对于行业冷暖，中型房企也有切身体会。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者透露，该公司今年的销售情况也很不错，主要得益于公司的布局符合市场发展趋势，在新城控股进入的45个城市中，一二线城市和三四线城市的配比比较均衡。另外，公司的住宅和商业并进的战略在今年也取得了良好的效果。
中原地产首席分析师张大伟指出，龙头房企的销售额持续刷新历史纪录。截至10月底，碧桂园、恒大、万科、融创等龙头公布的销售业绩均已超过了2016年全年。而且，龙头房企转型加速，布局合理。此外，对住房租赁的鼓励政策出台，加快了部分房企的业务转型，这也受到了市场关注。
另据上证报资讯统计，今年三季度，基金对房地产板块进行了加仓。三季报数据显示，基金配置房地产股的市值占净值比和占股票投资市值比例分别为0.53%和3.12%，而上期数值分别为0.5%和2.79%。与此同时，其他机构则小幅减持房地产股，三季报上市公司前十大股东榜显示，包括保险、QFII、社保、券商、阳光私募在内的机构合计持有69.94亿股，占总股本比例为4.27%，而上期为5.18%。
【行业研究】
本周观点：站在目前时点，我们依旧看好龙头房企投资机会：1）10月22家主流房企单月增速仍高达40.4%，部分房企已提前完成全年目标；2）地产板块低持仓低涨幅，考虑估值切换，主流房企2018年PE普遍在10倍以下；3）三季报业绩靓丽，毛利率提升叠加预收充足，2017-2018年业绩超预期高增长概率大。
政策层面，前期调控政策密集，频率高力度大效果明显，“四限”属特定时期和区域的“短期需求限制性”政策，在重拳打击投机炒房大快人心的同时，“一刀切威慑性”需求限制也影响部分首购房居住者和二胎改善型居住者的合理需求；陷入冰点的商品房市场对地方财税造成影响。
【券商评级】
报告期内营收平稳，净利润快速增长，符合预期。1-9 月，本集团累计实现营业收入人民币1171.0 亿元，同比增长0.04%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币110.9 亿元，同比增长34.2%。
公司财务焦点：盈利能力的权益比和利润率。 结算项目权益比下降和毛利率收窄拖累了公司 2014 至 2016 年的业绩弹性，但是随着近两年行业回暖，公司毛利率短期存在修复改善迹象，长期有望维持较高水平。
平安证券：一二线销量逐步探底，持续看好龙头
本周观点：站在目前时点，我们依旧看好龙头房企投资机会：1）10月22家主流房企单月增速仍高达40.4%，部分房企已提前完成全年目标；2）地产板块低持仓低涨幅，考虑估值切换，主流房企2018年PE普遍在10倍以下；3）三季报业绩靓丽，毛利率提升叠加预收充足，2017-2018年业绩超预期高增长概率大；4）拿地门槛提升叠加融资趋紧，为融资渠道畅通龙头房企提供低点补库存机会。个股推荐方面，强调业绩为王，建议关注：1）低估值受益集中度提升的龙头房企：万科、保利、金地；2）优质资源型成长天健、招商、城建；3）业绩高成长个股新城、华夏、阳光城、蓝光、华侨城等。
本周成交：成交环比下降，同比下降。本周重点城市成交43674套，环比降1 1%，同比降13%，其中一线城市环比降16%，二线城市环比降12%，三线城市环比降8%，低于2016年周均26 8个百分点，2017年日均成交环比2016年降1 6.5%。推盘量环比下降，去化率环比下降。上周(11 .05-11 .12)重点城市新开盘42个项目，推出房源12182套，环比降1 .45%，该周均值高于2016年均值55 3个百分点。平均去化率84%，较之前一周降5个百分点。一手商品房1 1月日均成交：环比上升，同比下降。截止11月18日，重点城市日均成交套数环比升11%，同比降1 0%。其中一线城市环比升1 7%（同比降24%），二线城市环比升17%(同比升4%)，三线城市环比升5%（同比降18%）。二手房成交环比持平同比下降。二手房成交环比持平同比下降。本周二手房整体成交套数环比降0%，同比降33%。19城二手房挂牌套数周环比升0.17%。1 1月18日19城二手房挂牌套数34 58万套，周环比升0 1 7%，深圳降0 80%，北京升1 .4g%，上海降1 87%，广州升1.33%，成都升4 84%，重庆升0 38%。
本周动态：国家统计局公布2017年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。平安观点：单月销售降幅扩大，弱市集中度加速提升。1-10月全国商品房销售面积同比增长8.2%，增速较1-9月增速回落2.1个百分点。其中10月单月销售面积同比下降6%，较9月扩大4.5个百分点。单月销售额同比下降1_7%，自2015年4月以来首次转负。9月末多城市调控再次加码、按揭利率上行背景下，金九银十平淡收官。考虑到基数仍处于高位、三四线需求透支、信贷收紧、同时一二线限价抑制开发商推盘热情，预计单月销售仍将延续负增长，维持全年销售面积增长5%判断。单月投资增速回落，中期不悲观。前10月房地产投资同比增长7.8%，较前9月回落0.3个百分点，其中10月单月投资同比增长5.6%，较9月回落3.6个百分点。从各细分项目来看，单月增速回落主要因：1）单月新开工同比下降4.3%；2)施工面积增速回落0.2个百分点至2.g%。整体来看，土地购置费仍是支撑单月投资正增长的主因。
风险提示：基本面大幅恶化风险。（平安证券 杨侃）
光大证券：房地产边际约束临近极限 上调行业评级至“增持”
需求限制性措施边际约束临近极限，亟待长效机制“由堵到疏”
政策层面，前期调控政策密集，频率高力度大效果明显，“四限”属特定时期和区域的“短期需求限制性”政策，在重拳打击投机炒房大快人心的同时，“一刀切威慑性”需求限制也影响部分首购房居住者和二胎改善型居住者的合理需求；陷入冰点的商品房市场对地方财税造成影响（如土地增值税当月同比增速从2016年初40%左右下滑至目前负值）。市场亟待长效机制出台，“从堵向疏转变，从短期威慑性向长期调节性转变，从需求限制性向供给分区域优化性转变”。
资金层面，2017年房地产信托增长明显，一季度和二季度新增规模同比上升15.3%和16.8%；占比快速回升到9%至两年新高；
房贷利率自2017年Q1的4.48%快速攀升至Q3的5.22%，近期出现企稳迹象。目前银行控制房贷额度减缓放款速度，预计房贷利率短期内继续大幅提升的可能性不高。
低估值凸显配置价值,长期滞涨形成相对上升空间
截止9月30日地产板块PE估值为16.8，同期全部A股PE估值20.6；2017年Q3显示基金持仓较历史均值以下最大行业是房地产,板块低配严重；WIND数据显示2017年初至11月10日地产板块（SW）整体涨幅为-0.75%，同期沪深300涨幅约为24.2%；地产板块长期滞涨，存在相对上升空间，有后续补涨可能。
上调行业评级至“增持”,推荐保利（600048）和蓝光发展（600466）
我们认为目前地产板块经过长期磨底后估值低廉，长期滞涨，抛压较轻，边际约束效应临近极限，上调行业评级至“增持”。
同时推荐前期涨幅不高，基本面扎实，增长潜力较高投资标的。保利地产近期拿地发力布局精准，融资渠道多元成本较低；蓝光发展处于高成长期，营收和净利提升空间较大，产业链多元化协同效应值得期待。
风险分析：
由于房地产调控时间过长，销售持续下滑，信贷持续收紧，融资渠道狭窄，房企有出现资金链断裂的可能。汇率波动风险有导致房企外债汇兑损失加大的可能。利率上升风险有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能。房企多元化业务发展有不及预期的可能。（光大证券 陈浩武）
万科A：盈利能力维持高位 土储补充加速
报告期内营收平稳，净利润快速增长，符合预期。1-9 月，本集团累计实现营业收入人民币1171.0 亿元，同比增长0.04%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币110.9 亿元，同比增长34.2%。其中，房地产业务结算面积966.6 万平方米，贡献营业收入人民币1102.3亿元，同比分别减少2.7%和1.5%。房地产业务的毛利率为23.4%，较去年同期增加5.4 个百分点。公司前三季度完成全年竣工计划的46.4%，四季度是竣工和结算的主要时间，对公司全年营收我们持乐观态度。同时由于公司结算的项目受过去两年房地产市场火爆影响，预计全年毛利率水平依然能维持高位。
销售强劲，已售未结资源丰富。报告期内，第三季度公司房地产业务实现销售面积795.5万平方米，销售金额人民币1189.2 亿元，同比分别增长36.5%和63.3%。1-9 月，公司累计实现销售面积2664.5 万平方米，销售金额人民币3961.0 亿元，同比分别增长33.8%和50.7%。其中，前三季度北方区域销售增长较快，销售面积和金额同比分别上升66.1%和82.3%。我们认为行业集中度提升是长期趋势，龙头房企享有资金及资源优势，公司未来增长空间依然充足。由于销售增长高于结算增长，截至9 月底，已售未结算资源面积增至3260.9 万平方米，合同金额增至人民币4321.0 亿元，环比分别增长9.3%和12.6%。
拿地节奏加快，拓展持续经营能力。公司第三季度充分发挥自身的品牌、资金和运营优势，持续拓展项目获取渠道，拿地节奏明显加快。第三季度公司新增加 64 个项目，总建筑面积约1728.6 万平方米，超过上半年拿地建面。1-9 月，公司累计新增143 个项目，按万科权益计算的建筑面积约2099.5 万平方米，按投资金额计算，其中 91.6%位于一二线城市。
杠杆率有所提高，依然处于行业低位。由于拿地支出增加，公司净负债率增加至38.2%（净负债率指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例），较Q2 增加18.6 个百分点，但依然在行业内处于较低水平。截至9 月底，公司所持有的货币资金为人民币943.5亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币542.3亿元。有息负债中，长期负债的比例为65.8%。
持续推进配套服务商战略。报告期内物流地产业务新获取项目14 个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）约109.7 万平方米；截至9 月底，长租公寓中的泊寓业务覆盖24 个一线及二线城市，累计开业82 个项目，累计获取房间数超7 万间，开业约2.4 万间。
盈利预测与投资评级：维持盈利预测，维持增持评级。公司受益于行业集中度提升，在保持住宅开发优势的同时，多元化业务有序发展，“轨交+物业”值得期待。维持盈利预测，维持增持评级。预计2017-2019 年归属于母公司的净利润259.2 亿元、304.3 亿元、371.7亿元，对应EPS：2.35 元、2.76 元、3.37 元。当前价格对应PE 为11.7X、10.0X、8.2X。（申万宏源 王胜,曹一凡,龚正欢,彭子恒）
保利地产：业绩拐点已临，规模增长可期
公司财务焦点：盈利能力的权益比和利润率。 结算项目权益比下降和毛利率收窄拖累了公司 2014 至 2016 年的业绩弹性，但是随着近两年行业回暖，公司毛利率短期存在修复改善迹象，长期有望维持较高水平（ 17 年三季度新增土储预估毛利率约 29%）。随着公司拿地权益比趋于稳定，我们认为公司少数股东损益占净利比重可能持续维持在 18-20%左右水平。
公司的财务焦点： 经营规模和杠杆率。 今年以来公司新开工规模快速增长（ 2017 年前三季度同比增长 40%），可售资源充沛（全年货值预计接近 3500 亿），叠加较高的去化率，合同销售金额弹性充足，全年预计销售金额在 2900-3000亿元之间，增速接近 40%。公司 2014 至 2016 年上半年拿地偏少，但是待建可开发资源仍平稳增长，经过 2016 年下半年以来的积极拓展，到 2017 三季度末，公司在建和待建项目土储达到 1.87 亿平。 2014 至 2016 年，公司连续降杠杆，净负债率达到 55%的历史较低水平，但今年由于规模扩张和抢占低成本资金的融资决策，公司杠杆率再度提升， 2017 年三季度末达到 103%，对 ROE 的提升修复有一定帮助。
公司在 2016 年业绩发布会上提出“十三五” 达到 5000 亿销售规模的发展愿景，若顺利实现， 相当于在 2016 年基础上（销售额 2101 亿元）再造 1.5 个保利。为此，公司从 2014 至 2016 年中期的扩张收缩到 2016 年下半年以来的积极拿地，从 2014 至 2016 年的降杠杆到 2017 年的加杠杆，追求规模再上台阶。 而公司具备四大竞争优势，有助于实现规模再度提升： 1、作为央企的资源获取及融资优势： 目前内部整合破冰缓行，外部整合国资存量资源成新发力点，而随着资金成本上行和融资渠道收窄，央企的融资优势又开始凸显； 2、高效的管控及周转效率： 公司销售管理费用率位于行业最低水平之一； 3、相对市场化的激励机制安排： 公司激励机制建设一直走在国资前列，已启动了两期股权激励计划， 而公司在 2016 年报中已表示会积极探索跟投机制等创新激励方式； 4、多元化的业态及业务布局： 公司在 2016 年确立“一主两翼”的业务格局，在物管、房地产基金、养老产业等相关领域均取得不错成绩，也说明了公司出色的战略管理和执行能力。
估值及盈利预测： 公司 2016 至 2017 年销售增速较高、权益比趋于稳定、毛利率存在改善契机，叠加充沛的土储和可期的规模增长，我们认为公司业绩正迎来向上拐点，我们上调公司 2017、 2018、 2019 年 EPS 预测至 1.22、 1.55、1.85 元/股（原先为 1.20、 1.44、 1.81 元/股），按照当前股价，对应 PE 倍数为 8.6、 6.7、 5.6x。结合 18.06 元/股的 RNAV，我们给予公司 14 元/股的目标价，维持“买入”评级。
风险提示： 由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期； 公司业绩释放不达预期。（中泰证券 周子涵 倪一琛）
