楼市变化波谲云诡，就连身在其中的人也常常莫衷一是。本报记者获悉，今年“金九银十”前夕，深圳马可波罗好日子酒店迎来一场规模罕见的超级房地产研讨会。来自国家发改委、工商银行总行等条口的资深专家，以及万科、万通、金地等19家上市房企高管，与基金、保险、信托、私募等359位机构投资者，聚议楼市焦点和发展趋势。
“房价是脸上的青春痘，要治青春痘，关键是要调内分泌。”一位地产高管笑言。而会议的主持人、国泰君安首席地产分析师孙建平则透露，“大家对短中期政策面和地产股走势存在明显分歧，但对行业发展趋势、商业模式等中长期问题取得一定共识。”
三大问题冲击高房价
“地价推高房价的逻辑不成立。”国家发改委的黄博士语出惊人，这让很多机构印象深刻。他分析说，高房价有深层次的制度原因，地方政府只是制度的执行者，地价由房价决定，高地价可能影响市场预期，但不能从根本上决定房价。
事实上，2009年以来房价的一路狂飙，除了人口红利因素外，和巨量资金转移到房地产市场有很大关系。相比之下，目前我国的土地纯收益仅占土地拍卖价格的30%(需扣除拆迁安置补偿等)，仅占地方财政收入的8%左右。但政府从土地取得的收入，包括房地产相关税费等，占地方财政收入的比例超过了30%。
对于开征物业税的传闻，黄博士澄清说，目前中国税负比较重，收入分配体系中居民收入所占比重低，房产税与调整收入分配、扩内需、培育中产阶级的战略决策有矛盾。“中央政府在物业税上统一的做法是，逐步推进房产税改革，房产税方案优于物业税。”
他表示，今后有三个重要问题会影响房价。首先，对房屋转让征收所得税可能更为严格执行，此前一直有文件要求，但执行成本高，没有严格执行。其次，保障性住房规模扩大。再次，城乡建设用地增减挂钩。
据了解，目前城乡建设用地增减挂钩政策处于试点阶段，一旦正式推行将节约集约利用建设用地，对房价产生重要抑制作用。
四成开发商贷款年底到期
“今年4月以来，投资股市就基本上看楼市的眼色行事，楼市调控明朗了，我们悬着的心才能放下。”深圳某大型基金负责人表示。
“诸多融资渠道受到约束，地产企业融资难度和压力开始加大。”工商银行总行伍博士的开场白引起众多地产大佬共鸣。
本报记者获悉，目前我国房地产信贷的扩张呈现六大特征：房地产贷款规模创历史新高，去年新增房贷是2008年的4倍;房地产新增贷款所占比重从高位大幅回落，今年2季度比去年4季度下降43个百分点;区域集中度高，广东、北京、上海、江苏、浙江五个地区占比高达55%;购房贷款集中在四大银行，估算比重高达72%;银行房地产贷款业务利润占比高，估算比例为25%;房价高峰时期发放的地产贷款占比较高，估算比例为50%。
伍博士认为，在购房贷款、房地产开发企业贷款和土地储备贷款构成的地产信贷中，目前最让人担心的是第二类贷款。记者了解到，今年开发商贷款的融资成本普遍上升20%-30%，上市地产企业的负债率达到60%-70%，有40%的房地产开发企业贷款将在年底到期，开发商有一定的资金压力。
“如果9、10月开发商销售额不好，可能会有严重的现金流危机。”伍博士还指出，未来房地产信贷在流动性收紧的大趋势下，将成为压缩的重点对象。
“金九银十”成交或再探底
作为地产链条上关键一环的开发商，是如何看待金九银十、乃至今后的楼市?
“金九银十能否出现取决于开发商是否愿意降价，如果9月销量环比继续上升，价格不出现松动，但将给10月楼市带来更大的调控压力。”一位开发商的观点颇有代表性。
记者了解到，不少地产商高管在会上均表示，9月开始楼盘定价会有分化，优势资源产品暂时不考虑降价，其他普通项目在满足公司利润目标的前提下会积极调价，随行入市。
世联地产市场部总监王海斌认为，从国内一类、二类、三类城市来看，在政策出台后的行业调整过程中，成交量一般有两次探底过程。第一次探底之后3-6个月可能出现第二次探底，后一次探底幅度较大。“目前，一类、二类、三类城市成交量均已一次探底，估计一类城市二次探底时间就在9-10月。”
对于房价的中长期演化趋势，万通地产董事长冯仑生动地指出，“房价是脸上的青春痘，要治青春痘，关键是要调内分泌”。他表示，房地产价值链分为三个台阶，分别是住宅开发制造—商用不动产经营—房地产金融。以往的住宅开发制造模式需要满足三个前提，即大规模获取土地、房价不断上涨、资本市场再融资，这种模式未来面临较大的挑战。而以经营为核心的商业不动产是未来的发展方向，“好的开发商和业主要承担的是导演+制片的角色”。
“地产行业过去5-10年呈现出的高成长、高利润和高杠杆特征将呈缓慢的趋势性下降。”会议主持人、国泰君安首席地产分析师孙建平总结说，地产业的成长性将因区域而分化，从一线向二、三线城市转移，从大城市走向城市带，只有切合公司自身、区域和行业发展脉络的商业模式，才能获得高于行业平均的成长和利润。对于地产股，他依然坚持自己的观点——房价上涨带来股价下跌机会，房价下跌带来股价上涨机会。
编辑：mavis
