更多新闻：
烟台惊现4000万的“楼垮垮”
随着奥巴马的即将来华访问，迪士尼合同将正式签署的传言也愈演愈烈。
据本报获得的一份迪士尼方面较早前分析材料显示，57%和43%股权本身在2003年就已经被迪士尼方面确定，并以此为蓝本和中方进行谈判。
此外，债务谈判以及土地和基础设施条款也是双方讨论的内容。
据本报了解，在迪士尼上海项目总投资中，债权占比为60%，股权占比40%，而在这60%债权之中，80%比例为政府所有。
但到本报截稿为止，上述数据尚未得到上海官方和迪士尼方面的确认。
迪士尼初期方案：门票收入占据50%
迪士尼与中方合作方案细节一直为外界所期待，但到目前为止合作方案尚未正式确定，但迪士尼方面有着自己的打算。
此前，新华社消息显示，在迪士尼项目股权中，中方股权占57%，迪士尼方面占43%，总投资规模约250亿元人民币。
根据本报了解的迪士尼初期分析材料显示，在上海迪士尼项目所有投资中，40%资金为中方和迪士尼双方共同持有的股权，其中中方政府占57%，迪士尼占43%。
这和香港迪士尼几乎相同，在香港迪士尼项目中，香港政府以直接注资230亿港元及拨地等方式，取得乐园57%的股份，迪士尼公司投入品牌以及24.5亿港元资金，拥有43%的股份。
其余占总投资的60%的资金则为债权，其中政府拥有80%，另外20%则为商业机构拥有。
这也意味着迪士尼250亿投资中，中方需要出资57亿，迪士尼需要出资43亿，其他则为债券，其中政府拥有120亿元债权，商业机构拥有30亿元债权。
但到本报截稿为止，尚未得到有关部门对上述数据的证实。
高达250亿投资的背后是迪士尼方面对中国市场的信心，迪士尼方面也对未来收入预期进行了评估。
本报获得的迪士尼方面的资料显示，迪士尼方面的预测，其中门票收入占据50%，食品和饮料占据24.5%，商品24.5%，其它收入为1%。
而且迪士尼方面预测，一旦迪士尼开园，每年顾客增长率将达到1.5%。
不仅如此，根据迪士尼方面的方案，为了更大程度上增加收入，建议在迪士尼乐园旁边建设迪士尼旗下宾馆与乐园相联系，并建议在迪士尼乐园旁边一建设个免费供旅客休闲购物的徒步区“迪士尼市中心”(Downtown Disney)，类似于美国本土加州乐园模式。
据上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军透露，上海迪士尼“包括一个主题公园、一个酒店和一个大型购物中心。”这与当初迪士尼方面的想法不谋而合。
但前述迪士尼方面的分析材料并没有透露采取何种合作模式，而李战军则认为，上海迪士尼将采用日本模式，以家庭牌作为迪士尼方案，而这和香港的儿童为主的方案不同。
据悉，所谓日本模式，即政府提供土地和绝大多数建设资金并控股，日常管理交给美方团队，每年向迪士尼公司交品牌费和经营收入提成。对于迪士尼中方股东，目前尚未得知。但据浦东方面透露的消息，陆家嘴功能区会参与迪士尼方面，但是否是陆家嘴集团参与，目前尚未有进一步的消息。
香港已签字支持
每一次谈判，迪士尼都事先做足了前期准备。
据了解，迪士尼方面在进入中国前作了较为详细的背景调查，并详细分析了中国的市场前景，以及自身进入中国的初步方案。
在市场前景方面，迪士尼方面对中国乃至上海市等收入、人口、政治风险等均进行了详细的评估，并将人口进行了详细的分类——尤其是中产阶级人口，并表示出对上海的信心。
一个迪士尼方面早期的调查小组调查后，得出了上海“将会有充足的需求来确保主题乐园存在很多年”的结论。
“比如我们全年的假期有115天，不能只用来睡觉啊，所以我们估算每年到国外旅游的大概有5000万人，5000万人中88%左右是自费的。”一个参与迪士尼项目评估的人士告诉本报记者。
这位人士今年2月份的时候在浦东东怡酒店呆了三天，对迪士尼项目进行评估，并签了保密协议。
同时，迪士尼对潜在的竞争对手也做了详细的分析。
据了解，迪士尼方面本来期望迪士尼主题公园2010年上海投入运营，在当初拟进入中国时，当时迪士尼担心的是环球乐园在上海买地以及担心环球扩张到北京，但随着环球乐园在上海和北京均未成功落地，环球乐园的“威胁”旁落。
在落户地点上，据了解，迪士尼方面一直就对上海有兴趣，“香港的亏损是多方面的，亏损可能是因为它太小了，人口基数也没有基础。中国13亿人口，上海2000万，长三角还有几千万，上海不建其他地方也会建。”上述这位参与评估的专家认为选择上海是上策。
而在上海中，迪士尼首选的就是浦东，在2002年，迪士尼的一些分析材料上就已经写明是浦东。至于后来的崇明，或许并非是迪士尼方面的想法。
同时，为了说服落户上海，迪士尼一直坚持的观点是上海迪士尼基本上不会对香港产生危害。
“我们得到了香港政府的支持，香港方面的负责人都签过字。”上述这位人士也表示。
但这只是迪士尼本身的调查，为了更加了解中国国内民众对迪士尼落户上海的想法，迪士尼也委托美国一家知名咨询公司，陆续向上海的部分政府部门、传媒界等领域开展公众调研。
此前有媒体透露，具体内容包括，对上海和中国经济的影响、主题公园的定位、市场前景、政策瓶颈等，但核心还是在尚不足够了解中国市场和国情的情况下，关注大型主题公园项目建设过程中可能出现的问题。
“迪士尼是个谈判高手。”上述这位专家总结道。
迪士尼概念股机遇随奥巴马而来(附股)
记者 李燕娜
编者按：
随着迪士尼项目已落户上海以及奥巴马即将到访，迪士尼行情经过了第一波“土地升值”炒作之后，目前正在向着纵深发展。
业界预计，美国总统奥巴马到访上海期间，将是上海迪士尼项目细节明朗的重要敏感时间之一，也是迪士尼概念股上涨助推器。
奥巴马上海之行掀迪士尼旋风
迪士尼概念股的狂欢始于消息的刺激。定于11月15日至18日访华的美国总统奥巴马，也是迪士尼概念股上涨的有力“推手”。
外交部副部长何亚非在中外媒体吹风会上说，这是奥巴马总统就任以来首次访华。奥巴马将先去上海，然后再去北京。
11月4日上午，上海市人民政府新闻办公室传出消息，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准，至此“米老鼠”才正式宣告即将踏入上海滩。
上海是奥巴马总统此次访华下榻的第一站，市场普遍预期，届时，美国迪士尼公司高层可能随同奥巴马一同到沪考察乐园有关事宜，并与上海市政府举行正式的合作仪式。
据了解，迪士尼项目计划总投资245亿，全部建成后，上海迪士尼项目总占地面积可能达到6~8平方公里，数倍于香港目前的迪士尼主题公园。迪士尼一期占地约1.5平方公里，工程将在明年展开，并打算在2014年开业。
从短期行情表现来看，迪士尼概念股整体将受奥巴马上海之行刺激，而从更长远来看，迪士尼项目所带来的鲶鱼效应和经济效益不可小觑。此外，为打造金融航运双中心，浦东、南汇合并形成的“大浦东”，未来3年基建投资千亿以上，上海本地的建筑企业正面临着前所未有的机遇。
“上海迪士尼项目无论是就其本身的经济效益来说，还是就其所能带动的整体产业效益来说，都是巨大的，也都是值得投资者看重的，挖掘那些受益较大的上市公司并参与其中，或将获得较大的回报。”爱建证券分析师张欣如此分析。
受益股分化 亟需排沙拣金
毋庸置疑，迪士尼最终落户上海，它的影响力不亚于世博会。仅从投资的角度来讲，市场的预期显而易见，迪士尼概念股的反复炒作就是最好的见证。
事实上，虽然迪士尼概念股经过涨涨跌跌不间断的反复，但该板块的涨势一直走赢大盘。随着市场的震荡不定，迪士尼概念股内部也出现分歧，轮流上升。
虽然经过上一轮的炒作之后，前期迪士尼概念股纷纷回落，然而，昨日先前急速拉升的中路股份(23.56,0.38,1.64%)、界龙实业(17.90,0.50,2.87%)、陆家嘴(28.90,0.63,2.23%)(600663)、斯米克(14.60,0.50,3.55%)(002162)等多只牛股均呈显企稳蓄势上攻态势。
分析人士对此指出，随着从概念进入现实，迪士尼概念股将难再现齐涨齐跌的现象，个股走势的分化势在必然。
此前，迪士尼概念股已经经历了数度的起落沉浮。自2006年3月6日，迪士尼高层首次证实，正与上海市政府磋商在当地兴建迪士尼乐园，并将落户上海浦东川沙镇工业园区，迪士尼板块便开始“发飚”，华夏大盘精选等机构成为那波行情的炒作主力。随后的迪士尼一度中途安眠，游走于A股市场主流之外。
截至昨日收盘，市场已对迪士尼概念股进行了多次的轮番炒作。从2008年底至今，中路股份累计上涨超过390%，斯米克涨幅超370%，中华企业(17.91,-0.01,-0.06%)(600675)、豫园商城(24.00,0.61,2.61%)、锦江股份(22.96,0.75,3.38%)、东方创业(12.06,0.21,1.77%)(600278)等涨幅均超200%，浦东建设(15.37,0.43,2.88%)、陆家嘴、界龙实业等收获也在150%以上。
从香港迪士尼从批准、建成、开园等阶段与股市相关板块影响情况可知，房地产、建筑建材、交通运输、商贸、旅游酒店、文化传媒行业将依次受益于迪士尼项目。根据多数专家的分析，迪士尼行情目前经过了第一阶段“土地升值概念”炒作之后，目前正在向着纵深发展，个股之间的分化成为必然，而排沙拣金寻找其中真正受益股是投资者急需要做的功课。
迪士尼概念股“三步”走
作为主题性投资，投资者最好按照受益的先后顺序进行操作。建设迪士尼首先受益的是房地产，其次是建筑工程。而建成以后，商业零售以及交通运输等会相继受益。
第一步 土地升值
代表股票：界龙实业(600836)、中路股份(600818)、天辰股份(600620)、张江高科(14.84,0.02,0.13%)(600895)、浦东金桥(14.95,0.06,0.40%)(600639)、深长城(22.36,0.36,1.64%)(000042)
从目前各方面汇总的信息看，迪士尼项目的选址应该就是川沙的黄楼、六灶地区。即使现在选址细节尚未正式公布，但该地区的房价却已经应声上扬，因此在川沙或附近拥有土地资源的上市公司受益是最明显和最直接的。
按目前情况看，迪士尼的选址正好覆盖在界龙实业所拥有的土地上，因此界龙实业将因此带来一笔拆迁补偿。但拆迁补偿的金额是界龙实业的最大题材，也是最不确定的因素。
海通证券(15.58,-0.05,-0.32%)分析师张冬云认为，上海本地股中路股份(600818)、天辰股份(600620)、张江高科(600895)、浦东金桥(600639)也在迪士尼选址附近拥有土地资产，对这几家公司而言，迪士尼从开工到建成，其旗下土地资产中长期的稳步增值是可以预期的，因此其股价也存在中长线价值型的投资机会。
第二步 参与建设
代表股票：浦东建设(600284)、上海建工(16.67,0.32,1.96%)(600170)、隧道股份(14.96,-0.12,-0.80%)(600820)
从香港迪士尼的经验看，从签订协议到正式开园前后共历时5年半多，其中前3年为填海、道路、铁路、排污和树木农圃园艺工程等基础设施工作，迪士尼乐园本身游乐设施和配套酒店等建设历时2年半左右。而上海迪士尼的面积将数倍于香港，对于上海的建筑企业而言，这是一笔千载难逢的“大单”。
国泰君安分析师韩其成指出，从区域的角度看，迪士尼选址浦东，浦东建设(600284)在区域上最受益；而从具体施工项目看，上海建工(600170)是上海建筑业龙头，在大型工程承包和总集成能力方面具有优势，而隧道股份在(600820)地下隧道施工方面是强项，这两家公司也很有实力在上海迪士尼的建设中分一杯羹。
第三步 受益消费
代表股票：上海机场(15.61,-0.03,-0.19%)(600009)、*ST上航(6.83,0.11,1.64%)(600591)、ST东航(6.23,0.17,2.81%)(600115)、锦江股份(600754)、豫园商城(600655)、百联股份(16.51,0.22,1.35%)(600631)、新世界(14.65,0.16,1.10%)(600628)
虽然迪士尼对上海经济的带动并不在当下，而是要等到其完工开园之日，届时必定会吸引如潮的游人蜂拥而来，有人就有商机，上海的旅游、酒店、交通、零售等行业有望步入中长期牛市。相比土地升值型和参与建设型的公司，这种受益是最具可持续性的，而且随着世博召开倒计时，这批个股集世博与迪士尼概念于一身，波段操作策略具有重要意义。
游客来上海，首先受益的将是上海机场(600009)、*ST上航(600591)、ST东航(600115)。接下来就是酒店，锦江股份(600754)是锦江集团下属公司，在上海拥有多家酒店。游客激增还将使上海的零售业更上一层楼，豫园商城(600655)、百联股份(600631)、新世界(600628)都是著名的商业企业品牌。
交通也是迪士尼客流的受益行业之一，大众交通(12.30,0.08,0.65%)(600611)、交运股份(7.48,-0.01,-0.13%)(600676)、强生控股(7.30,0.05,0.69%)(600662)、海博股份(8.89,0.01,0.11%)(600708)、申通地铁(10.24,0.04,0.39%)(600834)，游客们周游上海势必要借助于这些公司。
三大时点出击迪士尼概念
“建议从三个时间节点上关注迪士尼主题在资本市场中的演绎：签订协议、主题公园破土动工以及正式开幕。随着四季度的临近，对项目签约的预期越发强烈，主题投资演绎的第一个时点渐行渐近。随着迪士尼项目建设的推进，相关概念股还有交易性机会。”上海证券分析师李剑峰称。
显然，只要迪士尼项目正式落户，上海当地的地产股、产业链相关股等将为之一振，而相关受益股可再次受到市场追捧。
拥有迪士尼项目落户区域及附近地产的上市公司，具有的溢价想象空间最大。代表性的如上海地产龙头——中华企业。该公司在上海地区项目占比达到87%，且还拥有一定比例的商业项目。迪士尼乐园开发的下一步将是南汇区的洋山国际深水港和临港新城，中华企业在此拥有几千亩的土地储备，当前活跃的迪士尼概念股加起来的土地面积都不及中华企业一家。
其他可以关注的地产类股还包括：创兴置业(12.06,-0.12,-0.99%)(600193)、大西洋(18.28,0.09,0.49%)(600558)、中路股份、界龙实业等。其中，创兴置业持有南汇地产开发商上海振龙房地产开发有限公司39.93%的股权并拟收购剩余股权，以及上海厦宫房地产开发公司97.35%股权；界龙实业在川沙拥有产权证明的土地面积为250亩，正在办理有关权证的土地面积约100余亩。
广发证券则表示，产业链相关股则可重点关注上海旅游股龙头——锦江股份。该公司目前营运的酒店共13家，其中12家均分布在上海市内。
有观点认为，上海迪士尼乐园将带动对各种建筑材料的巨量需求，作为上海本地股的斯米克将有望近水楼台先得月。
同时，上海迪士尼乐园落户将会加速乐园周边的工厂企业搬迁转型，由于建筑陶瓷会带来环保问题，斯米克拥有的590亩浦东厂区有巨大增值空间。而作为我国境内惟一一家从事轨道交通投资经营的上市公司，申通地铁行业垄断性极高，在迪士尼地铁强烈预期下，有望成为新迪士尼概念龙头。
