业绩挥别黄金时代 行业洗牌上市房企各显神通
【编者按】上半年楼市的持续回暖，令龙头房企的生存状况有所改善，但并没有逆转整个行业盈利能力下滑、增收不增利的现状。除一线城市以外，绝大多数城市房价上涨乏力，房企成本不断走高，赚钱变得越来越难。截至26日，92家上市房企先后发布了半年报，营业收入合计为3364亿元，而净利润只有282亿元，净利润率仅8.4%；且这92家房企中有60家房企净利率低于10%，有55家房企净利率同比出现下滑。
【告别黄金时代】
上市房企的年中大考结果正陆续张榜。据上证报资讯统计，截至8月26日，已公布半年报的92家上市房企中，营业收入总额3364亿元，同比微降1%；净利润总额为282亿元，同比略增3%。而从已公布的半年报统计来看，今年上半年房地产行业整体销售净利率为8.4%，已属中低利润行业区间。今年上半年楼市的持续回暖，令龙头房企的生存状况有所改善，但并没有逆转整个行业盈利能力下滑、增收不增利的现状。除一线城市以外，绝大多数城市房价上涨乏力，房企成本不断走高，赚钱变得越来越难。
进入半年业绩集中披露期以来，已有60家上市房企公布了公司半年报。值得关注的是，已经公布业绩的众多企业利润下降，平均净利润率仅为8.4%，历史上首次跌破10%。业内人士表示 ，经济下行压力下，房地产行业进入“新常态”，开发商的各项经济指标很难做得很漂亮。在2015年上半场已经落后的情况下，摆在渴望扳回一城的房企面前的将是利润、转型、资金等诸多艰巨挑战。
据中原地产研究部统计，截至8月24日，已公布2015年半年报的50家上市房企，平均净利润率跌到个位数，不足10%。这一轮用数据再次验证地产行业向“黄金时代”告别。北京晨报记者调查发现，绝大多数房企并没有坐以待毙，而是“八仙过海各显神通”，有的上市房企通过股权收购加速扩张，有的房企遭到险资入侵而发生股权变动，有的房企索性直接宣布退出地产圈，整个行业开始重新洗牌。
【地产行业动态】
记者获悉，昨日，住建部、商务部等6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》），明确有资格境外机构和个人可在国内购房。这意味着除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房套数已经不受限制。
据第一太平戴维斯数据显示，7月份，全国70个大中城市中，31个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较6月份的27个有所增加。其中，7月份一线城市住宅销售价格涨幅最大，而深圳涨幅再度领跑全国，环比上涨6.3%，上海、北京和广州分别以1.9%、1.4%和1.2%的涨幅紧随其后。
有分析人士表示，2014年库存消化较慢，而买地成本愈发高涨，今年京沪两城房价普遍高端化，提高了部分产品的存货值。
【房企各显神通】
对于资金密集型的房企而言，更高的估值不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价，并推动新业务的拓展。那么，回归A股能否真正解决房企的低估值难题？怎样的转型才能对市值提升带来正面影响？
今年以来楼市的整体回暖，并没有让房企真正地松一口气。尽管营业收入仍然保持两位数的增长，但净利润持续下滑已经成为房地产行业发展中必须直面的尴尬。坐地生财的黄金时代已然远去。近期，上市房企陆续公布2015年上半年业绩报告，从中可以窥探在行业发展大潮褪去之后，谁穿了“泳裤”，谁在“裸泳”。
【机构视点】
上周,推盘量在后半周出现一定幅度的回升,全国15城市库存指数在波动中小幅上行,其中上海库存指数保持相对平稳,而北京库存指数在后半周呈现明显的上行趋势,12大城市去化速度继续小幅放缓。本周观点:基本面复苏逻辑不变,依旧看好地产板块投资机会。
8月19日,板块2015年PE(TTM)24.4倍。行业面临政策、基本面向上契机,当前地产PE对A股PE溢价率为17.7%。行业估值较前期回升。
【最新中报速递】
受经济持续下行、利率市场化加速的影响，银行业整体业绩增速正呈现下滑趋势。昨日，工农交三大行先后发布2015年上半年“成绩单”，三家银行的净利润增速均出现明显下降。
长期受煤价压抑的电力行业今年或将“翻身”。截至8月27日，A股35家电力上市公司已有24家披露中报业绩，24家电企上半年利润增速平均达30%，远超市场预期。
房地产进入中低利润率时代
上半年楼市的持续回暖，令龙头房企的生存状况有所改善，但并没有逆转整个行业盈利能力下滑、增收不增利的现状。除一线城市以外，绝大多数城市房价上涨乏力，房企成本不断走高，赚钱变得越来越难。截至26日，92家上市房企先后发布了半年报，营业收入合计为3364亿元，而净利润只有282亿元，净利润率仅8.4%；且这92家房企中有60家房企净利率低于10%，有55家房企净利率同比出现下滑。
上市房企的年中大考结果正陆续张榜。据上证报资讯统计，截至8月26日，已公布半年报的92家上市房企中，营业收入总额3364亿元，同比微降1%；净利润总额为282亿元，同比略增3%。而从已公布的半年报统计来看，今年上半年房地产行业整体销售净利率为8.4%，已属中低利润行业区间。今年上半年楼市的持续回暖，令龙头房企的生存状况有所改善，但并没有逆转整个行业盈利能力下滑、增收不增利的现状。除一线城市以外，绝大多数城市房价上涨乏力，房企成本不断走高，赚钱变得越来越难。
不过，上市房企对下半年的政策和市场环境仍抱有信心。保利、招商等均表示，预期现行货币政策将延续，房地产市场的复苏也将持续，但预期土地市场及新开工的恢复仍将较慢，市场分化也将持续。与此同时，龙头房企均积极探寻转型、增利，如多家龙头房企在半年报中表示，有意将物业板块分拆上市。
多数房企赚钱越来越难
从龙头房企的半年报来看，绿地、万科、保利、招商四家房企上半年毛利率分别为13.9%、30.45%、36.3%和33.31%；净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%；营业收入同比增长幅度分别为-26.71%、22.72%、24.55%和12.01%；除绿地外，其余三家龙头房企负债率全部同比下降，且货币资金同比增长，说明资金状况有所改善；不过，保利与招商的存货规模分别增长了5.97%和23.53%，万科则同比下降了2.52%。
从以上主要经营数据可以看出，除绿地刚刚完成整体上市，财务指标尚无法进行同比之外，其余三家龙头房企的生存状况在今年楼市回暖的情况下，均出现一定改善。尤其是保利地产，在龙头房企中堪称“优等生”，上半年毛利率、净利率均同比提升，体现出相对较强的盈利能力。
然而，从行业整体情况来看，房企盈利能力仍不容乐观。截至26日，92家上市房企先后发布了半年报，营业收入合计为3364亿元，而净利润只有282亿元，净利润率仅8.4%；且这92家房企中有60家房企净利率低于10%，有55家房企净利率同比出现下滑。
房地产行业已进入中低利润行业范畴，这是房地产行业人士的普遍观点，薄利多销是很多房企上半年销售业绩不差、但利润率水平难以提升的重要原因。克而瑞房地产信息集团总裁丁祖昱表示，房企低利润率的因素一是由于房价上涨缺乏动力，即使今年市场有所好转，房价上升也主要体现在一线城市，绝大多数二三四线城市仍在艰难地以价换量、消化库存；且这次半年报体现的收入主要还是去年结转的，而去年房价一路下滑，定会影响到房企半年报利润率；二是房企成本高企，尤其是土地成本，一二线城市土地价格越来越高，在售价下降、成本上升的情况下，房企赚钱更加艰难。
分拆、转型成主要出路
不少业内人士认为，在利润普遍下调的情况下，房企可持续发展的关键还在于战略转型；将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而龙头房企也在积极寻找新的利润增长点，来适应激烈竞争。
例如这次半年报中出现了一个比较有意思的现象，多家龙头房企都不约而同地提出要分拆物业板块单独资本化。其中，包括万科“睿服务”的2.0版，虽然还未明确资本化的时间表，但已箭在弦上；保利地产也有意将物业板块分拆上市，并在半年报中明确表示“行业利润空间缩小，公司将适应市场变化，培育新的业务增长点”。而在港上市的多家内地房企也明确表达这个意向，如中海于今年7月表示已向港交所递交申请，要求批准对中海物业的股份以介绍方式独立上市；碧桂园则在中期业绩报告发布会上，明确提出物业板块分拆上市计划；富力地产主席李思廉也在业绩报告会上表示“将物业管理分拆出来上市，把公司一些价值释放出来”。
而一些中小型房企则表达了更加坚定的转型决心。8月18日，浙江广厦发布公告，决定在未来三年内逐步退出房地产行业，莱茵置业更名为莱茵体育，证大房地产、上海置业等老牌房企也亦在谋求转型退出房地产市场，转向金融领域。
房企转型带来的投资性收入的增加，或已在净利润率上有所体现。记者统计发现，2014年上半年时，上述92家上市房企营业收入总额为3399亿元，净利润为273亿元，行业平均净利润率为8.04%，也就是说今年上半年这92家房企平均净利润率水平8.4%虽然仍处在较低水平，但比去年同期略有上升。与此同时，今年上半年这92家房企中毛利率同比下滑的却达到57家，行业平均毛利率水平实际上是呈同比下滑趋势。
对毛利率下滑、而净利润率略升的状况，东方证券房地产行业研究员竺劲认为，这主要是由于房企转型带来的投资性收入增加而造成的，包括像万科的参股项目以及一些房企整栋售出项目，都以投资收益计入，从而提升了房企的净利润率水平。“更多房企转型后新业务尚未成熟，暂时还无法体现利润，但未来很可能成为新的利润增长点。”竺劲表示。(上海证券报)
三大行业绩增速下降
受经济持续下行、利率市场化加速的影响，银行业整体业绩增速正呈现下滑趋势。昨日，工农交三大行先后发布2015年上半年“成绩单”，三家银行的净利润增速均出现明显下降。
报告显示，2015年上半年，工行、农行、交行分别实现净利润1494亿元、1045.64亿元、373.24亿元，同比增速分别为0.7%、0.5%、1.50%，均低于2014年增速水平。
连续降息银行利差收窄、资产质量承压拨备计提力度加大成为银行利润增速走低的主要原因。但与此同时，综合化经营、互联网金融战略等转型布局正在形成大行新的核心竞争力和业绩增长点。
不良率继续上升
截至2015年6月末，工行不良贷款率为1.40%，比上年末上升0.27个百分点；农行不良贷款率为1.83%，比上年末上升0.29个百分点；交通银行不良贷款率为1.35%，较上年末上升0.1个百分点。
交行管理层称，当前新增不良，主要是前期风险的释放，同时，经济仍有下行压力、需求疲软、部分企业在复杂外部环境下也存在经营管理问题，交行仍将采取偏审慎保守的策略，以确保资产质量稳定。
据介绍，2015年上半年，交行累计减退风险贷款360亿元，加固风险贷款384亿元。6月末，减值贷款余额501.53亿元，减值贷款增长逐季放缓，二季度环比下降1.83个百分点。
2015年上半年，工行组建特殊资产处置专业团队，综合运用多种手段，提高实质性风险化解效果和处置回收率，共清收处置不良贷款734亿元。同时，工行加强对逾期和潜在风险融资的管理，收回风险融资2330亿元。
据工行行长易会满介绍，总行已专门组建了信用风险监控中心，下半年，将利用工行的信息化、大数据技术，对全行12万户的存量贷款进行不间断的持续监测，化解风险，保持信贷质量管理的主动权。
转型战略布局深化
值得关注的是，大行的转型战略及改革正在逐渐深化。
互联网金融战略是工行整体转型战略的重要一环。
数据显示，截至2015年6月末，“融e购”电商平台交易额累计达到2044亿元，比上年同期增长26.8倍，并发展成为涵盖B2C、B2B、B2G等业务；“融e联”即时通讯平台用户总数达到130万户；“融e行”直销银行平台交易额突破230亿元，呈现加速态势。
工行董事长姜建清介绍，今年9月，工行将挂牌成立网络融资中心，将通过“融e购”电商平台、“融e联”即时通信平台和直销银行三个平台的资金流、信息流和商流促进更多的中小企业和个人能够实现网络贷款。
交行也正在大力推进互联网金融业务中心建设，积极打造第二交行。“目前，这一中心已开始运作，不久将有相关产品、业务推出。” 交行行长彭纯表示称。
与此同时，交行的事业部改革正有序推进，六大事业部制利润中心税前拨备利润同比增幅17.44%。
彭纯称，交行深化改革方案获批，目前细化为20个具体项目，计划3-5年内打造新的、充满活力和竞争力的交行。
农行方面也提出，将加快互联网技术与金融的深度融合，全面升级掌上银行，进一步扩大数据网贷、E农管家、银讯通等特色产品和服务模式的覆盖面。（上海证券报）
电力行业上半年业绩超预期
长期受煤价压抑的电力行业今年或将“翻身”。截至8月27日，A股35家电力上市公司已有24家披露中报业绩，24家电企上半年利润增速平均达30%，远超市场预期。
分析人士指出，煤价下调1个百分点将增厚火电企业利润2.7个百分点。而年初至今，环渤海地区发热量5500大卡市场动力煤综合平均价格下降了27%。若照此测算，火电行业利润至少将增加五成。
上半年净利平均增三成
今年以来，煤价一直处于下跌状态，进入8月中下旬，煤价仍在底部震荡下行。秦皇岛海运煤炭交易市场8月26日最新发布的数据显示，环渤海地区发热量5500大卡动力煤的综合平均价格报收于409元/吨，较前一报告期下降1元/吨。而2015年1月7日该动力煤平均价格达520元/吨，这意味着今年以来煤价下跌27%。
由于煤炭成本占火电企业成本的70%左右，因此，煤价下跌，对火电行业来说无疑是个好消息。截至8月27日，A股35家电力公司已有24家披露中报业绩，这些企业的中报利润增速平均在30%，超越了市场预期。尤其是火电企业全面向好，20家火电公司中有14家业绩翻红，占比达七成。如吉电股份上半年扭亏，归属母公司股东净利同比增长211%，其扭亏的主因是火电业务毛利同比增加。受益于煤价低迷带动成本下降，行业龙头华电国际、上海电力上半年净利润则分别实现31%和36%的增长。
据统计，今年上半年，我国火电项目新投产2343万千瓦，同比增长55%。各地火电项目核准开工步伐加快，核准在建规模达1.9亿千万，已发“路条”约2亿千瓦。
水电方面，今年上半年来水量总体丰富，大中型水电站持续投产，水电发电量呈现快速增长的态势。据中电联统计，截至6月底，全国6000千瓦及以上电厂水电装机容量2.68亿千瓦，上半年水电设备的平均利用小时1512小时，同比增82小时。在截至目前统计的上半年净利润增速排名前十上市电企中，有6家归属水电公司，他们分别是桂东电力、黔源电力、桂冠电力、湖北能源、川投能源、广安爱众.
以水电行业龙头三峡水利为例，上半年公司实现营业收入4.83亿元，同比增长7.10%；实现净利润6780.14万元，同比增长91.10%，扣非后净利润6485.27万元，同比增102%，每股收益0.25元。
国企改革+电改催化剂将至
大盘深度调整之下，电力板块的防御价值凸显。截至8月27日，火电板块和水电板块的动态市盈率分别为14倍和18倍，均处于2010年以来的低位。
分析人士指出，国企改革顶层设计方案即将出台，电改五大核心配套文件预计不久也将推出。未来，新电改对行业的方方面面都将产生重要影响，首当其冲的就是发电企业，除了售电侧放开会为行业带来新机会，电力系统此前曾受到压抑的环节也将陆续释放能量。提高资产证券化率是电力行业国企改革的主线，改革先行、大股东明确承诺及外延空间大的公司将会率先获益。
今年上半年，全国全社会用电量2.66万千瓦时，同比增长1.3%，电力消费增速明显回落。但中金公司研报认为，用电量变化动态显示出复苏迹象，2015年下半年总发电量将会好转，预计同比增长2%-3%。国泰君安研报也指出，电价有望缓慢上行，水电行业未来将受益；火电基本面未来将出现分化，率先开展售电业务的公司将会受益。
方正证券高级分析师周紫光建议投资者关注三条主线：电力体制改革+能源互联网、一带一路+核电、稳增长投资+配网。此外，业绩超预期、清洁能源占比提升的电力公司也值得关注。（证券日报）
六部委放宽房地产市场外资准入 购房套数不受限
专家表示，随着降准降息齐现，流动性进一步释放将助推下半年楼市持续稳步回升。
《证券日报》记者获悉，昨日，住建部、商务部等6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》），明确有资格境外机构和个人可在国内购房。这意味着除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房套数已经不受限制。
《通知》提出，外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
国家统计局数据显示，1月份至7月份全国房地产开发企业到位资金利用外资185亿元，同比下降24.5%。专家认为，此举有望增加部分外资投入房地产。外商房企的注册资本金降低也明显有利于部分企业的资金周转。
同时，《通知》强调，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。
中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，按照2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
“新政策从条文看，部分放宽了限外政策，从政策角度看，虽然实际影响有限，但对于市场的购房者信心有所影响。另外，对于一二线城市来说，特别是中高端物业将有直接的利好影响。”张大伟表示。
“稳定房地产就是稳定目前的中国经济。”张大伟表示，“房地产市场的运行也与货币环境的变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，2015年上半年又经历了三次降息、两次降准，调整力度堪比2008年。随着降准降息齐现，流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。”（证券日报）
挥别暴利 地产重新洗牌
据中原地产研究部统计，截至8月24日，已公布2015年半年报的50家上市房企，平均净利润率跌到个位数，不足10%。这一轮用数据再次验证地产行业向“黄金时代”告别。北京晨报记者调查发现，绝大多数房企并没有坐以待毙，而是“八仙过海各显神通”，有的上市房企通过股权收购加速扩张，有的房企遭到险资入侵而发生股权变动，有的房企索性直接宣布退出地产圈，整个行业开始重新洗牌。
扩张
房企收购股权玩“跨界”
不久前，新华联不动产股份有限公司（以下简称新华联）公告称，以3.43亿元的代价，新华联旗下全资子公司持有长沙银行8.22%的股份。像新华联这样通过股权收购进行扩张的房企不在少数。据克而瑞研究中心统计数据显示，截至今年7月，由房地产企业主导的并购次数达到114次。其中，“房地产开发”、“金融”、“互联网软件与服务”成为房企收购股权最偏爱的三个行业；有不少房企甚至开启了多领域控股的模式。
北京晨报记者注意到，在上述多达114次的股权收购中，房企在房地产开发行业的股权收购次数为40次，占35.1%；房企在金融行业的股权收购次数是13次，占11.4%；房企在互联网软件与服务行业的股权收购次数为8次，占7%；剩下的股权收购中，涉及的行业非常广泛，既有汽车、电子、农业、建材等传统行业，也有环境与设施服务、体育、电影与娱乐等新兴行业，次数为53次，占46.5%。
房企收购股权玩“跨界”，成为当下并购大潮中的主旋律。最后一家上市的龙头房企——绿地集团今年以来一直没有停下跨界收购的步伐。早在今年5月18日，绿地集团以近15.5亿元港元收购了香港上市公司润东汽车投票权的30%，欲进军互联网汽车销售市场。随后，有消息称绿地金融已入股上海农村商业银行、锦州银行和东方证券，并计划通过并购设立搭建自身的“投资＋投行”大资管金融全产业链体系，并重点推进第三方支付牌照、人寿保险、信托等项目的收购。
“靠土地溢价获取高额利润的时代褪去，房企寻找新的利润增长点，是掀起并购热潮的根源。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者，通过在地产行业进行股权并购，房企可储备更多的土地资源；通过在金融、互联网等多种行业跨界进行股权并购，房企能快速进入新的领域，分割新的市场份额。“即便没赚到钱，也可以大大降低企业的融资成本。”
入侵
地产股权成为险资“目标”
房企跨界另谋出路，但自身却成了险资的“目标”。据机构不完全统计数据显示，截至今年7月初，在133家A股上市房企中，被险资进入前十大股东的房企多达25家，占比达到18.8%。
在这些被险资入股的房企中，不乏像万科、碧桂园这样的排名前十位的龙头上市房企。今年7月25日，万科发布简式权益变动报告书称，前海人寿及其一致行动人深圳市钜盛华股份有限公司分别通过深交所集中竞价交易买入1.029亿股和4.496亿股公司股票，合计占比达到5%。在此次举牌后，前海人寿及其一致行动人总共持股占万科总股本的10%，跃升为万科第二大股东。今年4月1日，中国平安入股碧桂园，共斥资62亿多港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。
在沈晓玲看来，目前险资侵入房企成功晋级成大股东，一方面是因为部分房企的股权比较分散，缺少占绝对优势的大股东；另一方面是部分房企股价被低估，因看好前景而买入。
对于险资入股给房企带来的影响，沈晓玲表示，“由于险资入股房企有不同的目的，给房企带来的影响也会有所差异。如险资是单纯为了收益率，不会干涉房企的经营；但如果险资入股是为拓展自身的地产业务，意味着一旦掌握绝对控股权，就有可能对原有房企的经营发展方向做出调整。”
退出
中小企业抽身而退
就在上述房企之间或是与外行热火朝天地忙着谈并购合作时，一家百强房企浙江广厦宣布拟三年内退出房地产行业。今年内，已有成立了15年的华丽家族退出房地产开发；证大置业谋求转型退出；莱茵置业更名莱茵体育；因资金链断裂而宣布破产清算的华光地产在破产当日，另一家常州房企泰和置业的破产清算也被法院受理……越来越多的中小房企退出或即将退出房地产市场。业内人士评论，进入楼市下半场，不同级别的开发商战略调整日渐清晰，龙头房企抱团冲关、大中房企融资至上、中小房企“走为上策”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“未来中小房企经营困难将会增加。同时，这个环境也给综合竞争实力较强的房企带来逆市发展的新机会。经过重新洗牌，中国房地产行业集中度将会进一步提升，房地产行业呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，‘大鱼吃小鱼’的并购现象与合纵连横的‘强强联合’将会成为新常态。”（北京晨报）
房地产走势增加不确定因素 地产金融发展仍然较好
据第一太平戴维斯数据显示，7月份，全国70个大中城市中，31个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较6月份的27个有所增加。其中，7月份一线城市住宅销售价格涨幅最大，而深圳涨幅再度领跑全国，环比上涨6.3%，上海、北京和广州分别以1.9%、1.4%和1.2%的涨幅紧随其后。
虽然数据显示房地产正继续回暖，但另一方面，由于股市在7月份处于宽幅波动的状态，官方统计口径PMI降至50%，财新PMI则降至48.2创15个月新低等其它因素影响，使得房地产是否能持续回暖增加了不确定因素。
原中国人民大学经济学院院长黄卫平近日在由第一财经《中国房地产金融》主办的2015中国房地产金融创新高峰论坛上表示，我国经济今年下半年增速仍在下行通道，从目前中国经济的情况来看，最核心的问题是经济增长、可持续的基本动力还没有解决。而新的正在形成的经济增长动力一定是靠创新和投资消费进入现代化，故下半年虽经济增速继续下滑，但“两共两创”一定会发力。
在同一场合，平安银行房地产金融事业部副总裁董续勇也表示，如果经济长期保持目前的态势，则对房地产和金融业的情况保持谨慎的观点。
董续勇坦言，现在宏观经济还在下行阶段，并未找到底部，新增长动力未形成。在这种情况下，资本市场在去泡沫，房地产金融和创新的情况也比较复杂。因此房地产金融创新的出发点和落脚点还是要归到金融如何服务实体经济，又要防范金融风险，不要拖累实体经济的发展上。
董续勇认为，当前的房地产金融市场，总体发展较好。一是，直接融资的市场越来越好，以前房地产的融资，首先想到银行的贷款，现在股票市场、债券市场的规模较大，房企和购房者在其中得到很好的金融支持；二是，地产金融产品体系越来越完善，基本上覆盖了房地产的全产业链和全生命周期。最近几年发展迅猛的地产基金，资产管理计划等产品，功能非常强大，基本上覆盖了各个环节；三是，市场资金充裕，不用担心没有资金投资，而且未来证券化投资会成为今后发展的趋势。（新华网）
89家房企存货逾1.8万亿元 同比攀升14%
有分析人士表示，2014年库存消化较慢，而买地成本愈发高涨，今年京沪两城房价普遍高端化，提高了部分产品的存货值
截至8月27日，沪深两市已经有89家上市房企公布2015年中报。《证券日报》记者根据同花顺统计数据发现，按照申银万国行业分类，89家上市房企存货总计逾1.8万亿元，而去年同期这89家房企的存货总计为1.58万亿元，攀升了近3000亿元，同比涨幅为14%。
对此，有分析人士认为，上半年，部分一、二线城市去库存情况较好，但多数三、四线城市的天量库存仍难以消化。
有市场分析人士向《证券日报》记者表示，虽然新增项目土地成本较高，高端楼盘销售周期较长，促使一些企业存货周转速度减慢，货值有小幅增加，但整体来看，去存货能力略微提高。
存货小幅攀升
《证券日报》记者根据同花顺提供的数据发现，在上述89家上市房企中，8家房企存货总量超过500亿元，其中，万科A、保利地产和招商地产3家上市公司存货都超过了1000亿元。
值得一提的是，绿地控股是A股新成员，但并未在上述统计表中，因为据其中报显示，截至2015年上半年，公司存货总计为3435.96亿元，初期存货则为3359.79亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃向《证券日报》记者表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。
不过，严跃进认为，从占比来看，住房库存规模是其中较大的一项。目前89家房企存货规模同比上涨，这与此前拿地规模大、去库存速度慢的预期是有关系的。
而从库存背后的资金成本来看，这会使得部分房企在目前市场复苏时，依然需要积极去库存，而没有太多精力去拿地和投资。当然，在此类房企中，部分房企去库存的效果相对好，所以在今年9月份开始，预计拿地规模会增大，节奏也会加快。
“原来的存货价格都上涨了”。一位业内人士向本报记者直言，上涨的这部分存货货值非常高。此外，土地市场成交金额也在节节攀升。
事实上，相对于存货增加，存货周转天数减少，去库存能力强的大型房企，在部分难以消化库存的二线城市、甚至三、四城市大量布局的房企控盘能力稍显不足，无法抓住市场窗口期，灵活推盘，项目去化速度较慢。
此外，近年来，由于城镇化建设的快速推进，不少城市展开“造城”运动，与之相对的是，当地人口却大量外出务工。更重要的是，一、二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量都短缺，所以在本轮房地产回暖的趋势下，一、二线城市恢复较快，但三、四线城市房地产市场却面临高库存压力，去化能力较弱。
《证券日报》记者从四川省政府相关房管局人士处获悉，为了吸引本地人回乡置业和全国人到乐山、攀枝花等城市购房，加快去库存，四川省首次携多地楼盘来参加北京秋季房展会。
变革营销方式去存货
值得注意的是，库存难以快速消化的背后，一方面加重了房企资金链的压力，另一发面也侵蚀了开发商的利润空间。
有业内人士向记者表示，房地产，作为一个价值千万亿美元的行业，过去15年一直在固定模式下爆发式增长。2014年开始，进入了总体供大于求的调整期。对于地产行业来说，过去的主要痛点是房企拿地建设的资源和资金，而现在则是销售去化、存量运营盘活、提升客户体验等新痛点。
对此，在诺亚财富2015房地产金融高峰论坛上，诺亚财富集团董事局主席兼CEO汪静波表示：“随着房地产市场从过去的黄金十年进入未来的白银时代，竞争会更加激烈，未来盈利点将主要依靠持有、运营核心资产获得长期回报。”
鉴于此，不少房企正在加速转型，不管是万达转型轻资产，未来大幅缩减新增土地的拿地投资，还是部分房企与一些金融机构合作，推出“房地产+金融+互联网”的产品，用“买房+收益”的方式创新营销方式，减少销售压力和成本，都是房地产行业供大于求之下做出的变革。
事实上，相对于相对饱和的住宅和传统商业地产项目，歌斐资产创始合伙人总裁殷哲接受《证券日报》记者采访时表示，“我们感兴趣的是新型的房地产项目，比如房多多、优客工场以及小米公寓等，因为这些项目不一定是重资产运营，未来运营性资产的回报能力要大于靠拿地开发属性产生收益的项目”。
而这些资产管理机构更看重的新型房地产项目，正是由于房地产市场存货大增，导致市场供大于求而衍生出的新业态，也是一些房企力争改变利润走低的局面，试图从创新营销方式、嫁接互联网或者实现轻资产转型发展的方向。（证券日报）
房企做市值各显神通：回归A股 分拆上市
万达商业与富力地产筹划回归A股，万科、中海、碧桂园的物业服务寻求分拆上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非地产业务也试图通过分拆实现在A股上市。一时间，资本运作成为地产大佬最热衷的事情。
对于资金密集型的房企而言，更高的估值不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价，并推动新业务的拓展。那么，回归A股能否真正解决房企的低估值难题？怎样的转型才能对市值提升带来正面影响？
最近半年，恒大地产董事局主席许家印的心情很不错，这位资本运作高手于去年末以1.466港元/股的价格，从香港英皇集团主席杨受成手上拿下了新传媒集团约75%股权，并更名为“恒大健康”。谁也没想到，恒大健康不到一年时间股价涨幅超10倍，成为港股市场最近一年的大牛股之一。
在房地产金融化年代，地产大佬除了考虑怎样才能更好地卖房子，还得思考如何通过资本运作把公司市值做大。对于众多在港上市的内房股而言，回归A股、分拆上市成为突破市值魔咒的重要手段。
高估值的诱惑
8月18日，绿地控股（600606，SH）正式登陆上证所，公司借壳金丰投资尘埃落定。当天市值一度突破3000亿元（人民币，下同），成为国内市值最高的上市房企。
就在同一天，万达商业（03699，HK）回归A股的方案获得临时股东大会通过，公司预计此次回归A股总募集资金将达到120亿元，如果成行，有望成为近年来A股最大规模的房地产企业IPO。
尽管两家房企均为千亿房企阵营中的领军企业，但《每日经济新闻》记者注意到，两者在资本市场的估值存在天壤之别。截至8月27日收盘，万达商业的动态市盈率仅为6.83倍，绿地控股却高达21.56倍。去年末才登陆香港联交所的万达商业之所以急着回归A股，无疑是受A股高估值的诱惑。
尽管A股自6月中旬以来经历了一波大幅下跌，但无碍在港上市的内房股回归A股的决心。除了万达，富力地产（02777，HK）正式披露回归A股的预案，碧桂园宣布筹划将物业服务与教育两大业务在A股分拆上市；恒大地产分别将恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板挂牌，等时机成熟实现转板上市；旭辉控股也于日前透露，公司希望分拆商业地产平台在A股上市，完成A+H股双平台的布局。
高和资本董事长苏鑫向《每日经济新闻》记者表示，港股市场一直由境外资金主导，自去年起港股的估值水平一直明显落后于A股，加上海外投资者最近数年对国内房地产的态度更为悲观，内房股在港股市场几乎是最低估值的板块之一。相对而言，A股不仅估值更高，国内投资者也更熟悉这些知名房企，这也是吸引内房股回流A股的重要因素。
以4家千亿级别的房企为例，截至8月27日，A股上市的万科、保利地产动态市盈率分别为15.02倍与8.42倍，港股上市的碧桂园、恒大地产动态市盈率仅为4.94倍与4.2倍。中小市值公司的估值差异更为惊人，去年销售额230亿元的泰禾集团（000732，SZ）截至27日动态市盈率高达24.16倍、同期销售额达658亿元的融创中国（01918，HK）却只有3.35倍。
“房地产作为资金密集型行业，估值越高对于企业的帮助越大”，新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，首先，市值高的房企在业内的知名度更高，增强了品牌优势；其次，估值越高意味着投资者的认可程度越高，后续开展融资的难度更小；最后，高估值相当于放大了大股东的个人财富，对于很多民营企业老板而言，在A股上市的意愿自然更强。
尽管回归A股对于提升估值能带来直接帮助，但硬币的另一面是，在港上市的内房股直接在A股IPO面临很大的难度。
“由于目前A股有关红筹股回归的制度尚未建立，相对于万达商业、富力地产等注册地在内地的H股公司，多数内房股属于红筹股架构（即注册地在境外），不符合A股上市的条件”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，虽然内地房地产融资限制已经放开，但一年多来，除了绿地等极少数房企能通过借壳等形式在A股上市外，还没有其他地产企业成功在A股IPO，因此即便是符合资格的内房股，最终成功登陆A股的机会有多大，还是个未知数。
分拆上市的魔力
相对于直接在A股IPO，将发展前景良好、符合A股上市资格的子业务分拆上市，成为不少内房股曲线回归A股、提高估值的重要手段。“虽然资本市场对于传统房地产开发业务给予的估值比较低，但对于转型中的房企往往愿意给予高估值”，克而瑞驻香港分析师洪圣奇向《每日经济新闻》记者表示，最典型的是从花样年分拆出来的物业服务公司彩生活，估值水平远高于传统内房股，这给了很多房企一个启示：如果把这些新业务放在母公司里面发展，投资者往往只用主营业务对公司进行估值，新业务的估值优势无法体现。分拆上市之后，新业务更容易得到市场的独立关注，对提升估值有积极作用。“对于很多红筹架构的上市房企而言，由于它们的新业务注册地都在境内，因此相对于母公司，新业务在A股上市并不存在技术障碍”，黄立冲告诉记者，一旦这些新业务获得较高的估值，母公司所持有的股权也能享受资本溢价，反过来对母体的整体市值增长也能起到积极的助推作用。
分拆上市有助于提升估值，同时也有助于加快房企转型的步伐。以物业服务为例，在欧阳捷看来，以往物业部门都是地产公司的附属业务，大多数依赖于母公司的输血，并不属于核心业务范畴。而分拆上市后，房企将把物业服务作为独立业务去打造，实行独立核算，实现高度市场化运作，这不仅有助于公司建立核心竞争力、打造品牌资产，也能借此建立完善的股权激励机制，推动新业务高速发展。
如何结合转型推动市值增长，新业务所处的行业前景起到至关重要的作用。苏鑫认为，在众多新业务中，社区O2O有望成为房企最具估值优势的业务。“O2O业务是目前最火爆的概念，对线下资源的依赖度较大，由于地产商往往拥有数量庞大的业主，对于这些客户的情况也相当了解，相对于其他平台，这是大型房企的先天优势，这也是越来越多房企试图分拆物业服务，借此做大社区O2O业务的重要原因”。
欧阳捷认为，像医疗健康、教育文化类业务，属于国家政策层面鼓励的行业，且符合消费升级的大趋势，这类业务往往被认为拥有广阔的市场空间，投资者给予的估值自然更高。
尽管部分房企试图分拆商业地产上市，但前景并不乐观。碧桂园首席财务官吴建斌坦言，公司曾计划分拆酒店业务上市，但受到国内酒店行业低迷的影响，推进上市的难度比较大，因此分拆上市计划暂时搁置。
企业案例1
万科市值加法：“母体”的自我裂变
每日经济新闻记者 白亚静
今年，万科总裁郁亮提出万亿市值的目标，并表示希望未来十年能够在传统住宅地产之外，培养更多新业务并独立出来，将万科打造为拥有若干上市平台的控股集团。
然而，对比目前1456亿元的市值，这个目标非常遥远。按照万科的规划，新业务将承担万亿市值一半以上的任务。目前，万科已明确五大新业务：物业服务、租房业务、物流地产、教育产业、海外业务。另外，还有若干“尚未想好怎么做”的业务正在试水，如社区商业、养老地产等。
值得注意的是，万科的新业务仍是围绕地产做文章，战略相对保守。比如，即便要分拆物业板块，也并不是搭互联网的快车。不过《每日经济新闻》记者注意到，与之前固守住宅业务相比，万科的跨界幅度并不小。业内人士指出，要把众多新业务做成功，万科实际成为了一个创业孵化器，除了为新业务提供各种资源，这个“母体（matrix）”还必须有足够的创新冒险精神，这与万科自王石以来专业化的稳健路线似乎存在冲突。
由此看来，万科正在经历一场脱胎换骨的自我裂变。在五大已明确的新业务中，物业服务、租房业务或将成为万科市值加法中的第一个“+”。目前，物业公司已脱离地产部门自立，分拆上市的意图明显，租房业务在短时间内迅速占据行业规模首位，并有成为巨无霸的迹象。
物业
做“Uber”底层架构商
2015年8月，万科物业走过第25个年头，第一次以独立经营体的身份出现在媒体面前，讲营收、利润和商业模式。
“去年营收是19.9亿元，但这并不是万科物业的全部，在万科集团的上市公司年报里，万科物业给万科地产提供后勤服务的费用被抵消”，万科物业CEO朱保全称，“这部分收入是按市场化招标所获得的，所以实际上万科物业的营收是33.7亿元，净利润是3.23亿元。”
朱保全的意思很明确，万科物业不再是销售的工具，或者住宅的售后，而是一家自负盈亏，需要讲净利润的公司。虽然万科管理层一再强调物业上市没有时间表，但是，郁亮在今年的股东大会上表示“有上市的考虑，正在加快研究”。
很多房企都想拆分物业板块，但和流行的社区O2O相比，万科物业的商业逻辑显然不同。朱保全称，万科物业要做资产管理者，截至8月，万科物业所服务的社区房屋资产总价值是17500亿元。他对万科物业价值的检验标准是，若干年后，万科物业所托管的社区二手房售价高于同一区域其他房源。
万科提供的数据显示，在纳入统计范畴的约15万套楼龄超过10年的房产中，万科物业服务的社区超过90%的二手房价格高于周边。
这个概念肯定会吸引购房者，万科多地营销人士都曾向记者表示，万科物业是其手中的营销利器之一。
此外，朱保全透露，万科物业收缴率是96%，高于76%的行业平均水平。
郁亮曾表示，万科市盈率低，很大原因是没有给资本市场讲出有想象力的故事。那么，上述概念真的会给资本市场带来想象空间吗？
如果只是收取物业费的盈利模式，似乎和仲量联行、世邦魏理士等五大行并没有差别。实际上，万科物业的学习对象——北美最大的物业公司First Service，正是五大行之一高力国际的母公司。但需要注意的是，万科物业承接的很多项目是住宅社区，利润很难与承接商业写字楼的五大行相比。况且，住宅领域物业费最高的是中海物业，而非万科物业。
万科物业并不介入时下流行的社区O2O，不把社区增值收入作为主要营收项目，同社区O2O第一股彩生活相比，万科物业只有10%左右的净利率。那么，其分拆上市的优势在哪儿？
与其他做社区O2O的物业公司不同，万科物业的客户是物业公司，在其他物业公司的项目中嫁接睿服务系统，给所有岗位、设备标号，提高运营效率，降低客户经营成本，从而收取系统使用费，类似于Uber模式。
朱保全解释称，在Uber 1%的轻资产运营背后，实际上有99%的基础设施、交通标准是现成的，而目前想在物业行业做Uber模式还很难，万科物业要做的只是Uber之前“修路造车”的活。
租房
金融工具让资产变轻
在今年的中报会上，郁亮一再强调“金融化、重运营”。在他看来，只要运营能力够强，就可以随时通过金融工具将资产变轻。今年上半年，万科发布首只公募REITs（房地产信托基金）。
年初，You+创始人刘洋曾向《每日经济新闻》记者表示，万科部分区域公司曾联系自己，希望进行交流，探讨合作的可能性，因为万科以前的公寓产品多是散卖，今年起决定出租。
目前，万科的租房业务已在不到一年时间形成了两个产品线，并在庞大货源的支撑下迅速成为行业第一。
万科董事会秘书谭华杰称，目前已开业和准备开业的业务有9个，可提供近1万间服务公寓，是行业最高水平，该业务今年正式进入扩张，2017年做到15万套，届时将是行业内第2名到10名体量的总和。
《每日经济新闻》记者注意到，在万科驿、万科派两个产品中，万科驿是首打品牌，主要针对城市新移民，如刚毕业的大学生。
这并不是万科第一次为大学生提供出租型公寓。2006年，万科打造广州万汇楼项目，面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。交付使用后，虽然出租率一直稳定在90%以上，但很难盈利。万科曾表示，就算不计算利息，万汇楼也需要57年才能回本。
全部自持所带来的大量资金沉淀，无疑是当时广州万汇城亏损的主要原因。根据万科当时公布的财务数据，万汇楼的土地获取成本为1281万元，开发建造成本为3240万元，项目总投资4625万元，开发资金中，80%来自万科自有资金，20%属于银行贷款。
企业案例2
三大业务有望分拆碧桂园迎来估值拐点？
每日经济新闻记者 区家彦
2007年4月30日，广东顺德起家的知名房企碧桂园在香港联交所挂牌上市，当年市值一度攀升至2300亿港元。尽管碧桂园近年来成长速度喜人，2013年更以黑马姿态进入千亿房企俱乐部，
但估值始终处于低位。
这家一度被资本市场冷落的龙头房企，却在今年初获得国内保险巨头中国平安斥巨资入股，并成为平安寿险近年来首只跻身前十的重仓股。投资者到底忽视了什么？拥有内地房企中最强
全产业链覆盖能力的碧桂园，还有哪些优质资产能成为估值提升的催化剂？
利润率低潮期已过
半年报显示，今年上半年，碧桂园实现营业总收入473.3亿元（人民币，下同），同比增长23.5%。但毛利率和净利率等指标出现下滑，其中毛利率为23.2%，同比下降5.4个百分点；净利
率为11.4%，同比下降3.3个百分点；核心净利率为10.3%，同比下降2个百分点。
在行业利润率普遍下跌的情况下，碧桂园上半年在利润率方面的表现不尽如人意，一度受到资本市场的冷落。但不可忽视的是，公司毛利率极有可能处于周期性底部，接下来将呈现逐步
回升的走势。
数据显示，碧桂园上半年的三费费用率为6.9%，同比减少2.2个百分点，其中营销费用率3.5%，行政费用率2.8%，同比均下降了1.2个百分点，未来毛利率的回升将首先得益于公司三费指
标的整体优化。
克而瑞研究总监洪圣奇向《每日经济新闻》记者表示，2013~2014年间，碧桂园全面开展全民营销，销售费用率顺势而升，今年碧桂园积极利用互联网资源，不仅与电商合作频繁，并且全
民营销也实现了移动化，因此销售费用有较大的缩减。
随着中国平安成为碧桂园的第二大股东，碧桂园有望借助平安庞大的销售网络，进一步优化销售成本。据悉，全国各地平安销售网络正作为碧桂园编外团队助力销售，目前平安相关人员
申请参加的项目已经达到84个。
上半年，碧桂园的平均借贷成本为7.07%，相比2014年底下降了52个基点。公司成功发行票面利率仅为4.2%的公司债，为成本最低的内房股之一。随着公司打通境内融资渠道，预计融资成
本还将维持下降的势头，为利润率的回升提供有力保障。
三大潜力业务可分拆
众所周知，碧桂园拥有业内领先的“全产业链覆盖”能力，土地一级开发、建筑与装修、项目销售、酒店管理等所有环节均可一手包办，像教育等不少子业务在行业处于领先地位。如果
能将公司有价值的业务分拆上市，释放资产的价值，对于提升公司整体市值将带来巨大的推动作用。
首当其冲的是教育业务。早年以“给你一个五星级的家”为广告语的碧桂园，对教育资源的打造极为用心。据介绍，碧桂园教育集团目前拥有34所在办学校及3所慈善学校、21087名在校
学生、2526名教师，每年有将近半数的高中毕业生被世界排名前50的院校录取，碧桂园学校已经成为国内最知名的民办学校之一。
由于中国传统观念将教育放在非常高的地位，自去年起教育领域涌入了大量资本，在线教育更成为A股市场的热点概念之一，全通教育一度占据A股“第一高价股”的宝座。拥有雄厚基础
的碧桂园教育集团一旦走分拆上市独立营运之路，有望成为教育领域的龙头企业之一。
社区服务则是碧桂园的另一大拳头业务。《每日经济新闻》记者了解到，今年以来，碧桂园积极对外拓展物业管理面积，目标是与集团旗下物业面积成1:1的比例。截至今年上半年，碧桂
园共管理200多个社区，自有物业的管理面积为8000多万平方米，而外接的管理面积为4000万平方米，总管理面积到1.2亿平方米，位居行业前列。
相对于彩生活、万科物业等竞争对手，碧桂园物业的优势莫过于背靠平安集团强大的金融资源。碧桂园总裁莫斌表示，公司拟将平安的综合金融服务引进社区，为碧桂园社区居民提供金
融门店便捷服务，双方已洽谈并确定商家小额贷款事宜的合作模式，目前已在江苏句容落地试点。如果成行，碧桂园物业来自社区金融等方面的增值服务收入有望领先于竞争对手，成为物业
服务分拆上市最有力的筹码。
作为碧桂园发家之本的建筑与装修板块，该业务在2015年上半年实现收入约69.4亿元，其中约2.62亿元来自外部客户。随着行业进入轻资产时代，代建需求不断提升，建筑与装修业务也
有望成为碧桂园另一具有竞争力的可分拆上市业务。
企业案例3
万达拟回归A股 互联网下的“蛋”有多大？
每日经济新闻记者 杜冉乐
8月18日，万达商业（03699，HK）公开披露拟回归A股的临时股东大会表决结果，引来舆论热议。
此时回归A股，王健林手中有哪些“王牌”。今年万达半年会上，王健林对转型轻资产和服务业信心十足，希望通过合作投资、建设与运营更多万达广场，融合旗下金融、电商与商业管理
构建智慧平台，打造万亿级“平台级电商”，形成商场消费现金流闭环，未来5年内直指2000亿美元市值。
房企赴港上市优势下降
虽然王健林曾经暗战香港壳王詹培忠，最终拿下恒力商业地产（现名万达酒店发展），以及收购美国AMC并推动其上市，但他没有放弃万达商业帝国在A股上市的梦想。
8月18日，万达商业召开临时股东大会，通过了公司回归A股的方案，拟发行2.5亿股。易居中国执行总裁丁祖昱表示，万达商业回归A股毫无疑问就是为了股价。《每日经济新闻》记者也
注意到，万达商业的股价今年4月份开始一路狂奔，今年6月初冲至78港元/股这一历史高点，此后一路震荡下行，8月24日暴跌17%，收盘价为42.45港元/股，创下了上市以来最大跌幅，也跌破
49.6港元/股的发行价，最新动态市盈率为6.83倍。
就动态市盈率来看，当前内房股普遍较低。东方财富Choice金融终端数据显示：128家港股地产发展商的最新算数平均动态市盈率仅1.64倍，中位数为4.67倍，67家归属地产投资类港股房
企算术平均市盈率6.7倍，中位数为5.06倍。
在A股市场上，中证指数最新公布的132家地产股的最新平均市盈率为20.86倍。
同属万达集团旗下的万达院线，今年初IPO以来，其股价从不到28元/股暴涨至最高点248.5元/股，虽然近来受大盘暴跌影响，其股价已跌至140元/股以下，但动态市盈率仍高达83.89倍。
业内猜测，万达坚定回归A股市场，是王健林为了顺利推进万达转型而在资本层面做出的新安排。
亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东告诉《每日经济新闻》记者，房企在香港上市已不具有明显优势，A股市场现在又不断降低融资门槛和成本，万达商业回归A股也很正常。
8月24日，万达商业申请发行150亿元公司债已获得中国证监会批准，这将丰富公司的融资工具，有效降低融资成本。
万达发力“互联网+金融”
丁祖昱强调，千万不要认为内地投资人永远那么不成熟。故事再多最终还是要用业绩说话，故事再好也还是需要业绩支撑。
实际上，本轮牛市已诞生了全通教育、安硕信息、朗玛信息、乐视网等“神股”，随着A股市场连续暴跌，这些“神股”失灵了，但外界对万达战略转型及其业绩增长仍持乐观态度。
张化东表示，依靠持有型物业产生稳定收益，一定是未来的大趋势。在房企转型过程中，除了万达，国内至少还没有一家成功范例。
目前，万达似乎正在朝着王健林指引的“轻资产模式”和“服务业企业”的新定位大胆探索。
今年万达半年会上，王健林表示，“全集团收入增幅快于房地产，特别是万达商业租金收入增幅是房地产收入增幅的近3倍，这是非常可喜的变化，说明万达的持续现金流增长非常迅猛。
王健林说，2015年万达发展重资产项目仅8个，但轻资产项目达32个。随着轻资产战略的推行，公司土地储备会逐渐下降，大幅减少资金占用压力。
实际上，万达借助合作模式，可发展更多自持型万达广场，这也是王健林打造万亿级“平台级电商”的基石。近日，飞凡电商APP上线，这预示着万达广场将实现消费模式O2O化。
不过，王健林并不满足于此，自己想闯出一条引领行业的电商模式，其路径是以“互联网+金融”为盈利方向，谋求开放式发展。他说，“现在说互联网+商业，‘互联网+零售’，光说不
行，还得用商业模式回答怎么‘加’。”即便对于两周卖了百亿的“稳赚一号”众筹产品，他也认为这并非真正意义上的“互联网+金融”模式。
未来5年内，王健林希望万达拿下百万商家，从而掌握百万个现金流入口，其中包括正在研发的“云POS机”计划。王健林为此算了一笔账：万达广场95%以上是中小商家，他们普遍需要信
贷支持。如果万达发展到百万商家，每家有100万元信贷需求，万达金融就是万亿规模。届时，万达广场年客流人次将达百亿以上，会员5亿以上，如果5亿会员中1亿有消费贷款需求，每人贷1
万元，又能创造一个万亿规模。
按照万达未来5年战略规划，王健林预计2020年万达的资产达2000亿美元，市值逾2000亿美元，收入达1000亿美元，净利润逾100亿美元。
在张化东看来，万达作为后开发时代的房企转型巨头，投资人对其仍需要一个逐步认识的过程，但总体符合发展逻辑，因其重心已不在开发端，而是转向通过大数据等集中于商业运营、管理与客户服务等。
企业案例4
绿地股价下跌背后能源板块拖后腿
每日经济新闻实习记者 吴若凡
8月18日借壳上市的绿地控股（600606，SH），当天股价最高一度达到25.95元，市值突破3100亿元。但好景不长，贵为A股地产板块市值”一哥“的绿地控股，上市8个交易日历经A股巨幅
震荡，8月20~26日更是连续5天跌停。
从8月18日开盘价25.10元到最新收盘价13.80元，绿地控股股价8个交易日下跌45%。对此，绿地控股董秘办相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，股价下跌源于市场因素，短期波动是
公司难以控制的。
能源业务收入减半
此前，绿地集团在能源及相关贸易产业板块上的营业收入超过了房地产板块，但毛利率不足1%。上市后绿地避谈能源板块而是发力三大新业务，短期内如何转型将给绿地带来不小的压力
半年报显示，上半年绿地控股实现营业收入859.9亿元，大幅减少26.71%，其中，能源及相关产业收入300.68亿元，同比减少49.3%，占总营收的34.9%，但毛利仅1.51%。
作为第二大支柱产业，绿地能源板块目前已形成了煤炭生产、加工、储运、分销及油化产品仓储、运输、贸易、零售等较为完备的产业链。公司的能源贸易产品包括煤炭产品、油化产品
（汽油、柴油、燃料油及化工产品）及综合产品等。
近年来，受宏观经济影响，能源类大宗商品的价格整体呈下行趋势，叠加贸易业务有限的利润空间，公司的能源贸易品业务面临较大的盈利压力。而近期全球原油价格暴跌，也对公司的
油化产品贸易造成不利影响。
绿地相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，由于近两年全国市场不景气，能源板块收入下降50%是公司主动收缩规模的结果。
或许正因为此，绿地整体上市之后避谈能源业务而是发力三大新业务。
2014年房地产主业和能源及相关贸易产业是公司主要的收入及利润贡献点。事实上，绿地此前在主营业务收入上，能源及相关贸易早已超过了房地产业，而此次收入的减少，未来势必会
对绿地在资本市场的运作产生极大影响。
业内人士指出，预计未来能源业务仍将受到价格端的压制，短期利润率或继续下行。
大金融能否“救主”
业内人士表示，绿地的几块产业是分割的，这就容易造成资源浪费。比如能源和地产之间没有有效互动，而绿地又是一家典型的重资产公司。因此，利用金融大平台将两者进行整合就显
得尤为重要。
或许绿地自身也看到了这一点，所以近两年开始大力发展金融产业。
2014年，公司进一步提出以“大金融”为目标，确立类金融、金融股权投资、基金投资及管理、资本运作等四大业务板块。去年重庆小贷、宁波小贷、贵州金交所等成功设立并顺利开业
；小额贷款、房地产融资等传统业务稳定增长；IPO直投业务规模不断扩大，成功进行多个海外IPO项目投资；此外还设立投资基金，积极开展一二级资本市场投资。
2015年半年报显示，目前绿地金融相关产业的利润总额已经达到了房地产业务的51.26%，同比增长469%。绿地控股董秘办负责人表示，这是由于基数比较低，所以发展比较快。对于上半
年房地产业绩表现，该负责人表示，上半年表现平稳，公司内部经营目标已经完成了。
但另一方面，绿地在地产板块增长比较弱，存货去化面临较大压力。今年上半年销售额只有827亿元，实现销售面积759万平方米，销售均价1.09万元/每平方米，实现销售回款560亿元，与去年同期相比基本持平。
业内人士表示，今年绿地恐难以达到去年2400亿元的销售规模，但下半年随着新房源供应增加，预计销售情况会得到一定改善。（每日经济新闻）
利润率史上最低 下半年房企面临三道坎
进入半年业绩集中披露期以来，已有60家上市房企公布了公司半年报。值得关注的是，已经公布业绩的众多企业利润下降，平均净利润率仅为8.4%，历史上首次跌破10%。同时值得关注的是，去地产化、多元化之声不绝于耳，不少企业已经或者正在考虑选择“出走”。业内人士表示 ，经济下行压力下，房地产行业进入“新常态”，开发商的各项经济指标很难做得很漂亮。在2015年上半场已经落后的情况下，摆在渴望扳回一城的房企面前的将是利润、转型、资金等诸多艰巨挑战。
净利率跌至个位数
Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业27家，占比近四成。其中，万科发布的2015年中期报告显示，其结算净利率出现了较大下滑，跌至9.6%。同时万科的高增长状态也已结束，利润增速只有0.8%，同比下降58%。
分析显示，绿地、万科、保利、招商四大标杆房企的年报显示，绿地净利润率为4.6%、万科为9.6%、招商为11.9%、保利为11.7%。
中原地产研究部统计的60家已发布半年报的标杆企业情况显示，60家房企营业收入为3011.4亿元，而60家企业的净利润只有252.57亿元，净利润率只有8.4%。
“从年报上来看，多数企业营收普遍上涨。”一家研究机构相关人士表示，但利润同比明显下滑。60家企业合计营收同比2014年上半年上涨了2%，但净利润合计在2015年上半年只有252.57亿元，相比2014年同期的263.66亿元下调幅度达到了4.2%。这表明大部分企业的利润率都明显下调。
在60家企业中，有36家企业利润率低于10%，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。从净利润看，有28家净利润下调。
中原地产首席分析师张大伟分析，2014年房企的平均净利润率为10%，2013年净利润高达11.97%。这表明房地产企业的盈利能力大幅下调，房企已经告别高利润时代。
预期随着未来一个时期内中小房企的集中公布半年报，平均净利润率可能会继续下调。
一家大型房地产开发商表示，利润率下滑与房企走量直接相关。毕竟总体上来说，企业的销售难度仍在加大。虽然全国一二线市场回暖，项目利润还不错，但当地市场上的竞争却相当激烈；三四线城市依然处于调整过程中，该开发商所在的公司还面临着去库存的压力，以价换量仍在持续，企业很难选择追求利润。
另一个不能忽视的原因是成本上升。首先是融资成本持续增加，房企对内对外融资的成本持续上升也吞噬了企业的利润。
此外，土地竞争激烈，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。
转型之路难言平坦
越来越多的企业正在选择转型。
其中，中小房企“去地产化”的倾向日趋明显。
据不完全统计，目前已有19家A股上市房企宣布彻底告别房地产，转而投向金融、贸易、文化、娱乐等行业。
浙江广厦日前发布公告表示，将在未来三年内退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。坚持做好现有项目的开发，通过销售清盘、股权转让等方式进行快速去库存和剥离；另一方面，已于2014年进行资产置换，置入盈利能力和发展空间较强的影视文化行业。
不久前，莱茵置业更名莱茵体育；华丽家族基本退出房地产开发；证大置业谋求转型退出……
随着房地产行业利润的逐渐下滑，近五年间有超过100家A股涉房企业退出房地行业，其中多为中小房企。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去库存压力仍然较大，房地产行业利润率下滑已成共识，在龙头万科都未能幸免的情况下，中小型房企就更加困难。银行加强对“风险”房企或项目进行风险控制，可能会令中小房企面临资金紧张的问题，甚至频现被并购或破产的现象。
中小房企在融资，土地获取等领域全面处于劣势。与其面临生死存亡，不如另辟蹊径。
与一些中小企业选择“告别”相比，大型房企则选择多元转型战略。
万达、万科等大型房企则先后试水互联网，并涉足投资金融、智能家居等行业。与万科在物业、装修、社区O2O等与房地产主业相关领域转型相比，恒大则选择了其他行业进行多元布局，继矿泉水之后，在粮油、奶粉、娱乐、互联网+医疗等领域崭露头角。
业内人士表示，企业的可持续发展关键还在于战略转型，但隔行如隔山，地产领域的开发经验对其他行业作用有多大尚难估计。但无论是中小企业彻底“改行”还是大型房企遍地开花，他们的转型之路都难言轻松。
资金链承压
房企下半年还将面对的另一个难题是资金。
“尽管全国楼市普遍回温，但房企资金压力并未得到根本缓解。”一家金融机构相关人员分析，西方国家量化宽松政策的退出以及内地开发商违约风险上升都让企业“出海”融资陷入瓶颈，而人民币进入贬值通道也让房企海外发债成本急剧升高。
今年前7个月房企合计海外融资183.1亿美元，比2014年同期431.54亿美元下跌了57.6%。内地发债是开发商当前融资的主要手段。据不完全统计，年内开发商已融资2500亿元。
数据显示，8月以来，已经有14家房企发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额度达648亿元。
事实上，今年以来已有超过60家上市房企（包括港股）在内地已经通过公司债融资，预期融资额高达2500亿元，而在2014年全年，只有15家企业获得成功融资，金额为235亿元。
8月16日，中粮地产发布公告称，公司获准面向合格投资者公开发行面值不超过人民币23亿元的公司债券；8月17日，远洋地产也宣布，公司拟发行最高金额达100亿元。
张大伟表示，从去年到今年，除了一线城市房价、商品房成交面积继续上涨外，二三线城市，尤其是三四线城市房地产市场成交惨淡。城市分化效应，导致房企对资金需求依然非常大。这让越来越多的房企加入了境内融资大军。
业内人士表示，除了利润率下滑、转型困境、融资瓶颈之外，拿地难度加大、开发成本上升、年度业绩难以达标等，都是未来房地产企业将要面对的待解难题。（北京商报）
上市房企赚钱哪家强？
今年以来楼市的整体回暖，并没有让房企真正地松一口气。尽管营业收入仍然保持两位数的增长，但净利润持续下滑已经成为房地产行业发展中必须直面的尴尬。坐地生财的黄金时代已然远去。近期，上市房企陆续公布2015年上半年业绩报告，从中可以窥探在行业发展大潮褪去之后，谁穿了“泳裤”，谁在“裸泳”。
增收不增利越发明显
多条“松绑”政策之下，今年楼市行情由冷转暖，房企的销售业绩持续攀升。克而瑞数据显示，从上半年TOP10企业的销售数据来看，上榜门槛首次突破300亿元，较去年同期增加了44亿元，涨幅为17%；但值得一提的是，“增收不增利”的现象也越发明显。
截至8月26日，包括万科、保利、绿地、融创中国等在内的超60家房企已正式披露2015年上半年业绩，中海地产以111.8亿元的净利额再度蝉联最赚钱的企业。但值得一提的是，包括万科、绿地等“千亿房企”，虽然依旧保持着标杆的优势，但增长趋势已显疲态。另外，据不完全统计，在已经发布业绩的60多家房企中，超过半数企业利润率低于10%；从净利润看，有接近半数企业同比出现下调。业内人士认为，这标志着房地产行业已经进入中低利润行业范畴。
中小房企撤离房地产增多
虽然全国一二线城市楼市回暖，但三四线市场依然处于调整过程中，以价换量的现象比比皆是；销售难度的加大，让龙头房企增长步履放缓的同时，对于众多融资不畅的中小房企而言，更是走到了生死存亡的边缘。
2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化和洗牌进程加速。
今年以来，包括宝安地产、莱茵置业、华光地产、中江地产、上海证大集团、浙江广厦等多家企业或宣布转型，或宣布破产，撤离房地产行业。比如，更名之后的匹凸匹，宣布未来将计划逐步剥离房地产业务。
事实上，依赖土地获取坐地升值的野蛮增长时代已经过去，在行业整体利润下调的大势下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产行业的竞争也将越来越激烈。
地价等成本增加致毛利率下滑
几乎所有的业内人士都在感慨：高毛利时代已经一去不复返。不止是中小房企的毛利率下滑明显，万科、碧桂园等品牌房企中的“优等生”，也出现了指标下滑的现象。
目前已经公布中期业绩的房企中，仅有万达商业地产的毛利率超过40%，达44.31%.同时，中海、保利地产、泰禾集团等的毛利率也都超过30%，但比如中海外，其毛利率与去年相比也有所下降。而根据不完全统计，绿地以13.9%的毛利垫底标杆房企。
业内人士认为，一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹，另一方面2013年后土地成本持续走高，房企经营成本增加等原因，共同导致了房企毛利率的趋势性下滑。
广发证券：依然看好地产板块投资机会
核心观点:
整体成交情况:整体成交环比小幅回升
上周,一线四大城市房地产成交面积100万平米,环比微升1%,我们跟踪的部分二线城市房地产成交326万平米,环比上升4%。
上周,整体成交环比小幅回升,分城市看,一线城市整体环比小幅微涨,其中广州和上海环比微降,而北京和深圳则环比上涨;二线城市整体环比有所上涨,样本城市成交环比呈现涨跌互现,福州、天津增幅较大,环比分别上升199%和53%。
分区域看,三大重点区域成交环比均呈现不同程度上升,其中珠三角增幅最大,环比上升11.2%,主要受东莞成交环比大幅上升影响。环渤海、长三角地区整体成交环比分别上升9.5%和1.7%。
整体库存情况:推盘量有所回升,去化速度继续小幅放缓
上周,推盘量在后半周出现一定幅度的回升,全国15城市库存指数在波动中小幅上行,其中上海库存指数保持相对平稳,而北京库存指数在后半周呈现明显的上行趋势,12大城市去化速度继续小幅放缓。
本周观点:基本面复苏逻辑不变,依旧看好地产板块投资机会
上周统计局公布7月份房地产运营数据,数据显示1-7月份全国商品房销售面积同比增长6.1%,增幅比1-6月份扩大2.2个百分点,其中7月单月同比增长18.8%,成交继续复苏。但受制于高库存,销售端向投资传导的时滞有所拉长,新开工降幅有所扩大,投资增速继续下探,去库存依旧是市场主基调。我们认为三季度地产行业基本面复苏的逻辑依旧不变:宏观经济尚未明显企稳、叠加房价全面上涨动力依旧较小的背景下,政策面将会持续友好(尤其是货币流动性进一步释放依然存在预期和空间),行业景气度将会继续维持较高水平,需求端将会继续加快入市,预计整体三季度成交同比继续保持温和上涨,同比增幅预计略低于二季度29%。而供给端方面,开放商将会在政策窗口期加大在建项目的投资力度,尽快形成销售,加快去库存进程。我们继续强调政策面和基本面持续改善下的地产板块投资机会,继续推荐买入主流地产股,同时推荐关注国企改革相关个股的投资机会。
本周组合
上周广发地产组合包括万科、鲁商置业、京投银泰、嘉宝集团和宋都股份。本周广发地产组合保持不变。
风险提示
基本面回复速度低于预期,受房价影响政策面预期转变。
海通证券：销售稳步回升,板块相对估值上行
宏观形势
货币供给回升、经济弱平衡,通胀小幅回升:7月M2同比增13.3%,比上月升1.5个百分点;CPI同比增1.6%;美元兑人民币汇价期末6.1172;PMI为50.0%,比上月小幅回落;进出口总额同比降8.2%;贸易顺差430亿美元。
行业形势
7月一二线城市土地成交环比回落:7月一二线土地累计成交2.28亿平,同比减30.5%,比上月升0.34个百分点,当月成交土地0.36亿平,环比减9.49%。
新开工和销售增速同向变动且增速差扩大:7月新开工和商品房销售累计分别同比减16.8%和升6.1%,分别比上月降1.0和升2.2个百分点。两者增速差扩大。
开发商结余资金增速回升:7月开发商资金来源与房地产投资之差累计1.67万亿,同比降10.0%,比上月升1.22个百分点。
地产A对H股溢价:龙头地产A股15年PE动态10.8倍,较龙头H股PE溢价41.0%。
销售增速继续回升,房价环比继续上涨:7月购地、销售和新开工分别累计同比降32.0%,升6.1%和降16.8%。7月百城住宅平均价格10685元/平,同比降1.38%,比上月升1.32个百分点;环比升0.54%,增速有所缩小。
估值和投资
8月19日,板块2015年PE(TTM)24.4倍。行业面临政策、基本面向上契机,当前地产PE对A股PE溢价率为17.7%。行业估值较前期回升。