中标南京地铁5号线 绿地调控周期发力大基建

　　10月10日，绿地控股(600606.SH)披露，其与上海隧道工程有限公司组成的联合体，成功中标南京地铁5号线工程PPP项目。总投资近200亿元，是绿地控股中标的最大规模基础设施投资项目，亦标志着绿地在区域综合开发、高速公路、生态园林等基建业务之外，地铁基建业务正式落地。

　　一名知情人士透露，这是绿地第一个落地的基建项目，此前尽管绿地与地方政府签署过多项意向协议，但并没有真正中标。

　　随着政府和社会资本合作(PPP)的顶层设计加速推进，万亿元级别的PPP“大蛋糕”正撬动市场资金蜂拥而入，其中城市轨交建设PPP项目以其巨量规模与空间，吸引众多房企“跨界”。PPP模式投入大、回报周期长，但在调控周期之下，绿地布局其中或有另类发展机会。

　　大基建加速落地

　　根据公告，该项目采取“项目投融资建设+施工总承包+运营”的PPP模式合作建设，计划于2020年底建成。

　　绿地控股集团董事长、总裁张玉良认为，绿地基建产业借力宏观经济增长，面临难得契机，中期仍有极大拓展空间。一方面国内PPP项目为社会资本创造了新的投资通道，城市轨道交通、地下综合管廊、海绵城市、棚户区改造等成为基础设施新的投资热点；另一方面“一带一路”沿线等海外市场有着巨大的发展空间。

　　BOT、TOD、PPP等多元化投资模式早已为房企所关注，万科与申通、深铁合作，就是“TOD+PPP”模式的探索；而绿地已与申通地铁、上海建工、隧道股份等企业达成战略合作协议，通过联合体的形式，开展轨道工程投资建设业务。

　　绿地还在拓展区域综合开发、高速公路、生态园林、棚户区改造等领域的PPP项目，已经落地或即将落地的PPP项目总投资额达500亿元，覆盖6省8市。绿地方面预计，到2020年将实现基础设施年投资额1000亿元。

　　今年以来，绿地在大基建板块不断布局：9月12日与宁波杭州湾新区管委会签署合作协议，拟在宁波杭州湾新区投资500亿元；9月23日战略性入股博大绿泽(1253.HK，将更名为“中国绿地博大绿泽集团”)，后者成为绿地“大基建”板块内重要的“园林业务平台”。

　　按照绿地的规划，2020 年前，其“大基建”规划实现业务规模超4000 亿元。轨道交通是绿地控股重要的基础设施投资领域。

　　此前绿地在南京、重庆等地签署10条地铁线路，全国已实现“5省9城”布局，预计总投资约1900亿元。张玉良透露，未来绿地计划发展50甚至上百条地铁线，并成为全国最大的地铁投资公司。

　　这种模式能带来包括房地产经营、建设施工以及地铁有关资源的长期运营。为解决地铁投资的资金缺口，绿地在去年还和建行总行牵头发起了国内首只千亿规模的中国城市轨道交通PPP产业基金，投资的对象正是绿地签约的轨道交通业务。

　　房企PPP机遇

　　从政策和市场面来看，PPP模式正迎来极佳的发展机遇和空间。8月国家发改委发布《关于切实做好传统基础设施领域政府和社会资本合作有关工作的通知》，明确能源、交通设施、水利、环保、农业、林业、重大市政工程等七大领域鼓励和引导民资进入。

　　此后，地方掀起一阵PPP启动热潮，集中推介、招标，成立PPP引导基金，出台奖补办法等，PPP项目签约规模急剧攀升。

　　数据显示，截至2016年6月30日，按照要求审核纳入PPP综合信息平台项目库的项目9285个，总投资额10.6万亿元。

　　自2014年取得2408亿元预售金额后，绿地地产主业增长略显乏力。分析认为，这其中有很大一部分原因来自多元化布局处于投入周期，而随着调控周期的来临，绿地此前的布局也为其带来了转身空间。

　　传统招拍挂的拿地方式越来越难保证利润率，房企通过地铁捆绑的拿地方式具备成本优势，并能享受地铁带来的物业升值，从成本端和收入端保证利润率。

　　来自同策咨询的一份研报显示，PPP项目融资多以债务融资为主，权益资本金为少数。一般来说，PPP模式中政府可能会对项目债务有一定隐形支持，项目公司可以更加容易以较低成本拿到借款。比如PPP模式开发的北京地铁4号线，总投资46亿元，融资35亿元，利用的是25年银行贷款，融资成本为5.76%，远低于当时国债的10%与商业银行贷款的15%左右。