招商地产透底：蛇口工业区将吸并上市
停牌4个月后，招商地产重大资产重组悬念今日揭晓，招商局蛇口拟换股吸收合并招商地产上市。至此，招商局拟通过蛇口工业区整体上市整合做强做大旗下地产板块的思路已逐渐浮出水面。
招商地产今日发布重大资产重组进展公告称，招商局集团正在积极推动公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司的整合工作。目前拟订的方案为招商局蛇口换股吸收合并公司并向深圳证券交易所申请上市。
公司同时称，本次重组方案较为复杂，涉及资产数量庞大，各中介机构正在按计划开展尽职调查、审计评估等相关工作。
据了解，蛇口工业区直接和间接持有招商地产51.89%的股份，是招商地产的控股股东。为推进此次重组的顺利进行，今年6月23日，蛇口工业区改制设立招商局蛇口工业区控股股份有限公司。
蛇口工业区的官方网站显示，目前旗下的重点项目包括蛇口网谷、太子湾片区综合开发项目、海上世界城市综合体项目、前海湾项目及光明科技园等。
其中，蛇口网谷5年内将打造成为总建筑面积超过50万平方米、总产值超过300亿元的互联网产业园区，将成为蛇口高端活力湾区的支撑板块和居业均衡的核心区域。太子湾片区综合开发项目位于蛇口一突堤，片区规划用地面积约73公顷，项目建成后将成为中国第一、世界一流的邮轮母港。海上世界城市综合体项目，总建筑面积共100万平方米，是集历史文化博览、文化艺术表演、会议展览、酒店、商务办公、住宅以及餐饮娱乐为一体的现代海滨休闲、游览及商务活动的综合国际社区。
此前，招商局集团高管已在多次内部会议上强调，将重点整合旗下地产板块资源。如7月20日招商局集团年中工作会议上，集团董事长李建红指出，下半年招商局集团要顺应“一带一路”趋势，打造国际化招商局；顺应国企改革与新经济趋势，打造平台化招商局，深入推进国企改革与集团内部资源整合工作。具体到集团各板块情况，李建红指出，金融板块要“稳”，地产板块要“转”，综合交通板块要“升”。
地产板块如何转，备受关注。记者采访获悉，蛇口工业区作为前海蛇口自贸区最大的建设主体，招商地产后续顺应自贸区政策，背靠招商局在金融、航运方面的传统优势，在跨境电商、邮轮母港、离岸金融等产业方面大展拳脚是大概率事件。
此外，权威数据显示，A股市场采取吸收合并方式重组的案例并不多，通过对近几年吸收合并整体上市的公司如广汽集团、美的集团、浙能电力、中交股份、大华农等多家公司进行统计发现，被合并方中小股东的换股价格较被合并方股票停牌前20个交易日交易均价的溢价幅度平均值超过20%。
分析人士指出，近年来招商地产规模与行业领先企业差距一直难于缩小，本次重组后，新上市公司平台的规模实力将会呈数量级放大，优质土地储备及综合发展能力也将大幅提升，公司市值也有望跻身行业前列。同时，本次重组也有利于消除同业竞争，减少内部关联交易，为后续招商局集团专心支持地产板块发展进行铺垫。
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在招商地产（000024.SZ）停牌4个月后，招商系地产板块整合的具体思路终于浮出了水面，一个地产巨无霸即将诞生。
8月3日晚间，招商地产发布重大资产重组进展公告称，招商局集团正在积极推动公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商局蛇口”）的整合工作。目前拟定的方案为招商局蛇口换股吸收合并招商地产，并向深圳证券交易所申请上市。
重组停牌后，招商地产有可能成为掌握深圳最多优质土地储备的公司。前海蛇口自贸区建设方案的出台，则让招商地产成为最大受益者。
蛇口工业区拟合并招商地产再上市 将成为地产巨无霸？
在招商地产（000024.SZ）停牌4个月后，招商系地产板块整合的具体思路终于浮出了水面，一个地产巨无霸即将诞生。
8月3日晚间，招商地产发布重大资产重组进展公告称，招商局集团正在积极推动公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商局蛇口”）的整合工作。目前拟定的方案为招商局蛇口换股吸收合并招商地产，并向深圳证券交易所申请上市。
招商局蛇口是招商局集团100%控股的子公司，并且是招商地产的控股股东，原名“招商局蛇口工业区有限公司”（下称“蛇口工业区”）。招商局蛇口直接持有招商地产40.38%股权，并通过其他子公司持有招商地产11.51%股权，合计持有招商地产51.89%股权。
公开资料显示，蛇口工业区成立于1979年，是中国第一个对外开放的经济开发区，占地面积约11万平方米。近几年正在积极推进“再造新蛇口”工程，推动园区的产业升级。
由于招商局集团旗下地产业务繁杂，今年以来，招商局集团着力整合地产板块。
4月3日，招商地产停牌，并启动了相关重组工作。招商地产内部人士告诉《第一财经日报》记者，停牌之后，公司的人事关系便被冻结，要等待最终的重组完成后才能解除。
此后，6月23日，招商局集团正式将蛇口工业区整体改制，设立招商局蛇口。招商局集团董事长李建红在当天的创立大会上表示，此举是推进招商局集团地产板块深化体制改革的重要步骤。未来将通过现代企业制度的建立、完善以及引入战略投资者，进一步优化法人治理结构，重组业务和管理架构。
业内人士分析，蛇口工业区旗下除了地产业务外，还有产业园区成片开发综合服务等非地产业务，改制为招商局蛇口之后，有利于将不同板块的业务进行分割，推进与招商地产的整合。
招商地产最新公告表示，本次重组方案较为复杂，涉及资产数量庞大，各中介机构正在按计划开展尽职调查、审计评估等相关工作；有关各方积极商讨、论证本次重大资产重组方案中涉及的具体事项并向相关部门征求意见。同时，公司股票继续停牌。
按照该公告，招商局蛇口将通过换股的形式吸收合并招商地产，具体换股数量尚不得知，但吸收招商地产之后的招商局蛇口势必将成为一个地产巨无霸。
财报显示，2014年，招商地产实现签约销售面积364.28 万平方米，同比增加32.92%，签约销售金额510.49亿元，同比增加18.18%。
而根据“再造新蛇口”的规划，招商局蛇口还拥有大量商住用地，如其重点项目海上世界城市综合体项目总建筑面积75万平方米，包括现有5万平米综合商业以及规划中的70万平米海上世界新建项目；太子湾片区综合开发项目，总建筑面积170万平方米，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅。
此外，招商局蛇口还将成为前海蛇口自贸区内的最大建设主体，其母公司招商局集团在前海片区拥有3.9平方公里土地，占前海总用地面积的四分之一。其中，一部分土地已经建成“平方汽车”用作4S店出租。
招商局董秘刘宁不久前接受媒体采访时表示，前海的土地还在研究，只要是没有法律障碍的资产，集团会尽量一次性完成全面整合。
这其实相当于将蛇口、前海的巨量优质土地一次性注入招商地产，对于近两年发展远远落后于万科、保利等第一梯队的招商地产而言，无疑是一次巨大的追赶机会。
本报记者了解到，招商地产正在加速冲刺千亿规模，其目标是要在5年内进军房企前十。（第一财经网站）
前海蛇口金融红利 招商地产重组或晋身深圳“最富地主”
重组停牌后，招商地产有可能成为掌握深圳最多优质土地储备的公司。前海蛇口自贸区建设方案的出台，则让招商地产成为最大受益者。
备受关注的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区建设实施方案》，于日前正式公布。
此次公布的方案明确了深圳前海蛇口自贸片区的战略定位、总体目标和功能布局，争取经过3-5年探索试验，成为自贸区新标杆。同时，将前海蛇口片区打造为实施“一带一路”的战略支点。
这也标志着，挂牌三个月的深圳自贸区建设全面走上正轨，前海、蛇口两个区域将进入全新发展阶段。对于房地产开发商而言，自贸区政策红利带来的不仅是土地升值，还有未来自贸区成为内地和香港的枢纽所带来的一系列合作商机。
其中，招商地产及大股东招商局集团在前海、蛇口拥有大量开发用地，包括前海3.9平方公里港口物流用地，蛇口170万平方米太子湾邮轮母港综合体项目等，被视为深圳自贸区最大的受益者。
市场分析人士对观点地产新媒体指出，目前招商地产进行“无先例重组”就是为了把地产业务做大，如果重组后获得招商局所有地产业务，该公司的货值保守估计将达数千亿元。
自贸区金融红利
前海蛇口自贸片区面积28.2平方公里，包括前海区域（15平方公里），以及蛇口区域（13.2平方公里)。按照规划，前海蛇口自贸片区将划分为前海金融商务区、以前海湾保税港区为核心的深圳西部港区、蛇口商务区。
据了解，此次公布的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区建设实施方案》共提出72项措施，涉及投资贸易规则体系、深港合作、高能级产业集群、金融创新等十个方面。
其中，在金融创新方面，方案共涉及22项具体措施，包括加大金融创新开放试验力度、研究建设离岸证券交易中心、推动形成双向人民币融资渠道、积极推动银行业对内外开放、促进深港两地保险市场融合发展等。
前海蛇口自贸片区管委会主任田夫介绍称，2015年上半年仅前海就新增注册1.48万家，尤其是前海蛇口自贸区4月27日挂牌后，前海新增企业共计1.13万家，是去年同期的3.5倍。今年，片区可实现生产总值1000亿元大关，同比去年的779亿元有大幅提升。
市场普遍指出，招商地产在蛇口拥有大量开发用地，在蛇口纳入自贸区后，未来无论是在运营还是改造层面都是最大受益者。
数据显示，招商地产在蛇口的主要项目包括海上世界住宅、金融中心二期，建筑面积共计35万平方米；其中海上世界占28万平方米，平均售价在10万元/平方米左右，总货值280亿元。
同时，招商地产在蛇口拥有建筑面积110万平方米的持有物业，扣除30万平方米厂房，其余80万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅；在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目，包括渔二村一期、溪涌三联旧改项目。
更为重要的是，除了上述已有项目，大股东招商局集团在深圳的大部分资源被划入前海蛇口自贸区，而这些资源尚未注入招商地产。
随着自贸区政策利好的逐渐兑现，大股东的资源一旦注入招商地产，将会使招商地产在快速增加土地储备的同时，在港口地产、银行等领域也获得持续发展的支持。
不过，招商地产目前仍处于重组停牌阶段，尚未披露相关消息。该公司董秘刘宁在接受观点地产新媒体采访时就称：“前海蛇口自贸区的相关政策，暂时对公司没影响。”
招商地产重组前景
尽管招商地产否认获得前海蛇口自贸区的政策红利，但这依然无法消除来自市场的想象。过去三个多月，这家央企旗下的房地产公司仍在紧锣密鼓地筹备“无先例重组”，方向则是房地产板块整合。
招商地产发布的公告显示，今年4月3日，公司进行无先例重组停牌；5月17日，招商局集团拟推动整个集团地产板块的整合工作，目前中介机构已进场开展工作。
6月23日，招商地产直接控股股东（持股40.38%）蛇口工业区，宣布整体改制为“蛇口工业区控股公司”。随后一周，招商地产公告首度承认，招商局集团正推动公司与蛇口工业区控股公司的整合工作。
据观点地产新媒体了解，目前市场主流猜测是，招商局集团正计划将旗下地产板块全部整合到一个平台上做大做强，其中一种可能是招商地产向集团收购地产板块的资源；另一种可能则是招商地产退市，地产板块全部整合到蛇口工业区控股公司，后者重新上市。
深圳市场人士蒋南对观点地产新媒体表示，招商局集团的策略便是将“金融+地产”板块做起来。其中在金融方面，招商银行已经做得相当不错，总市值已超4000亿元；地产方面，招商地产则由于某些因素发展较慢，目前市值只有815亿元。
“招商地产此次重组，不管到底会以什么结果呈现，都是为了把地产业务做大。”蒋南认为，招商局集团在前海、蛇口都拥有丰富的资源，未来极大可能会整合到同一上市平台上。
数据显示，招商局集团在前海拥有3.9平方公里的港口物流用地，占前海自贸区约1/4，是前海最大的“地主”；旗下蛇口工业区开发了蛇口片区11平方公里的土地，占蛇口自贸区约4/5。
项目方面，招商局集团在蛇口还拥有太子湾邮轮母港综合体项目，建筑面积170万平方米，以写字楼、商业用地为主，兼有私储、港口码头及少部分住宅；同时，在蛇口还拥有100多万平方米的旧工业厂房及员工住宅。
“此次重组停牌后，招商局的上市平台有可能成为掌握深圳最多优质土地储备的公司。”第一太平投资部董事吴睿在接受观点地产新媒体采访时认为，招商局集团拥有非常多商住地块、工业地块，未来将通过城市更新或其它渠道释放出来。
吴睿续称，招商局集团此前也一直配合前海自贸区做“一带一路”等方面的工作，如今正处于重组关键期，前海蛇口自贸区的建设方案出台无疑将给重组带来有利影响。
另外，谈及未来可能存在的开发方向，蒋南认为，按照规划，招商局集团在前海的港口物流用地或将有相当比例转化为商住用地，蛇口的旧工业厂房也存在升级改造为商住用地。
蒋南还指出，在具体的开发方面，招商局集团的一部分土地或由招商地产独立参与。而由于自贸区高端产业集群，其余大部分土地不排除将联合高科技、互联网、贸易、金融等公司联合开发。（观点地产网）
