上证报统计显示，截至8月18日，沪深两市已有46家房地产上市公司发布中期业绩，共实现营业收入1180.77亿元，相较去年同期增长12%；其中有35家房企实现盈利，占比76%；有25家房企净利润同比增加，占比54%。而去库存将是房企下半年的主要任务
随着房企半年报的陆续出炉，房地产行业上半年的业绩状况也轮廓渐显。截至8月18日，沪深两市已有46家房地产上市公司发布中期业绩，实现盈利占比达76%；其中净利润同比增加的超过一半。虽然上半年房地产销售市场颇为惨淡，但从这些数据来看，整个房地产行业生存状况并不算差，有些超乎市场预期。
对于下半年，万科和招商地产在半年报里都表示，下半年的经营环境可能会好于上半年。不过，政策的松绑短期内并不能带来市场迅速反转已成为业内共识，因此，去库存、谨慎投资仍是房地产行业下半年的主题。
资金链大多处在安全线内
记者统计发现，截至昨日，从46家已发布半年报的A股上市房企净利润看，大多数房企业绩报喜，实现盈利的占比达76%，46家房企中，有25家房企净利润同比增加，其中，7家房企净利润同比增长幅度超过100%，6家净利润增幅在50%至100%之间，实现50%以上大幅增长的房企比例占到28%。
再从房企的资金情况来看，46家房企负债率都在100%以内，剔除货币资金后的净负债率则更低。应该说，历经十年房地产市场起起落落的考验，在楼市低谷中房企大多以“现金为王”为指导思想，千方百计保证资金链处在安全线内。例如万科截至6月底持有的货币资金较一季度末有所增加，为428.6亿元，净负债率仅为36.4%，手中握有大把现金。
行业毛利率下滑5.7个点
不过，仔细甄别房企业绩光鲜的表面，记者发现部分房企业绩出现大幅增长，并不能完全反应市场的真实状况。
例如净利润增幅最大的国兴地产，上半年净利润为5000万元，增长幅度高达649%，实现扭亏为盈。而业绩实现增长主要是因为重庆国兴北岸江山项目2014年上半年B4、A1号楼顺利实现交房结转利润，实际上是去年销售的“延迟”反应。另一家房企万业企业上半年净利润同比增长354%，主要系新加坡银利公司、新加坡春石公司和南京吉庆房地产有限公司股权转让完毕，确认相关投资收益所致。
此外，营业收入和净利润的增加，也不能掩盖行业利润率下滑的现实。记者发现，在46家房企中，有28家毛利率同比下滑，所占比例超过六成以上；46家房企平均毛利率为28%，较2013年年报上市房企整体毛利率33.7%，下滑5.7个百分点。在土地市场未见明显降温、地价所占成本比例越来越高的今天，行业毛利率下滑成为趋势。而房企中仍能保持50%以上较高毛利率水平的大多为地方国企，如陆家嘴、深物业、广宇发展、铁岭新城等。
下半年经营环境有望好转
据国家统计局数据，上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0％，销售额同比下降6.7％。截至6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5％。虽然全国各地楼市松绑、贷款放松的救市之举此起彼伏，但“春天并不会随之而来”成为龙头房企的共识，去库存仍将是房企下半年主要任务。
对未来的市场形势，万科总裁郁亮认为，短期内，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年，”郁亮表示，在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善。此外，今年上半年各地市场所出现的价格回调，一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力。
招商地产在18日晚间公布的半年报中也预计，随着从中央到地方一系列放松政策的出台与落实，下半年市场成交有望反弹。但总体来说，此次调整与前两次的调整有所不同，更多的是出于供需失衡等市场内在因素所致，因此市场复苏将是缓慢的。下半年将抓住销售窗口期，以销定产，控制节奏，狠抓营销是公司下半年工作的重中之重。
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7月，北上广深新房和二手房价格出现了首次全面下跌，一线城市限购令是否松绑再度引发关注。然而，记者了解到，一些投资客和炒房客已经准备抄底楼市，再次出手。
目前部分城市库存量较大，甚至处于绝对过剩阶段，房价尚未真正触及底部。鉴于房地产投资下滑对经济增长的负效应，一些地方可能出台救市政策。如果信贷支持力度加大，四季度房地产市场有望走稳。总体而言，全年房地产投资或保持10%左右的增速。
一线城市不会轻易松绑
7月，北上广深新房和二手房价格出现了首次全面下跌，一线城市限购令是否松绑再度引发关注。然而，记者了解到，一些投资客和炒房客已经准备抄底楼市，再次出手
18日国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，7月份新房价格环比下降的城市由6月的55个大幅增至64个。作为楼市风向标的北上广深，新房和二手房价格均在7月份出现了首次全面下跌。
然而，在楼市迎来久违的调整之下，多地限购松绑也让市场变数大增。
业内人士认为，在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求。
对于一线城市的调整压力，近期有消息称，住建部正在观察研究，但不会发文明确限购退出。对此，住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，一线城市可能会由于市场下沉态势而做出市场调整，但不会太多。而且一线城市的限购政策不会轻易放开。
64个城市房价环比下降
根据国家统计局发布的数据，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。
另外，一线城市的房价也出现全面下跌，楼市全面降温开始。新建商品住宅价格指数，北上广深四个城市的环比数据分别下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%。二手房方面，环比下调最高的为广州，环比跌幅达1.1%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，7月份，由于市场预期依然不明，购房者不少选择观望，房价环比继续下降。
“现阶段的价格下调，是市场供求关系调整的正常现象。一线城市房价降幅并不明显，现在市场处在观望期，多空双方僵持阶段。” 王珏林向上证报记者表示。
面对国家统计局的数据，一些投资客和炒房客却不以为然，而是做好准备虎视眈眈，记者多方采访感觉到，仅从北京8月份楼市的表现来看，其第四季度就有望出现复苏反弹。
上周末北京楼市分外热闹，特别是 “日光盘”再现江湖，而且是一下子12个楼盘入市其中4个楼盘同现“日光”。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，经过了7月份二手房市场逐步复苏、新房成交量逐步企稳之后，8月上旬北京住宅市场成交量在自住房集中网签和二手房稳步复苏的带动下，基本上延续了成交量的复苏势头。
“告别绝对短缺的三、四线城市房地产市场，可能将会迎接长期萧条。而一、二线市场的问题并非需求，而是价格，在以价换量出现的情况下，可能会在四季度逐渐复苏。” 中原地产首席分析师张大伟说。
一线城市不会轻易松绑
与楼市正在发生的变化同时，楼市松绑限购乃至松绑限贷的声音此起彼落。仅从北京楼市的变化也可以看出，面对虎视眈眈的投资客和炒房客，一线城市的调控政策一旦松动，后果难以预料。正是基于这种判断，权威的房地产专家表示，一线城市可能会由于市场下沉态势而做出市场调整，但不会太多。而且一线城市的限购政策是不会轻易放开的。
回顾楼市松绑的脉络，时至8月中旬已经到了习以为常的地步。据悉，8月16日，哈尔滨宣布全面取消限购。至此，我国46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。
更有甚者大胆预计，面对全国楼市库存不断升温，各地楼市不断增加的压力，今年42个城市将全部调整限购政策，言下之意，只有北京、上海、广州、深圳这4个城市可能会继续坚守。近期北上广深也有市场调整，有消息透露，住建部正在观察研究，但不会发文表示限购退出。
对此，万科总裁郁亮也表示，在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善。
正是出于“房地产依赖症”的分析，一些投资客和炒房客已经准备抄底楼市，再次出手。
“我已经看好一套北京西边的房子，目前价格每平方米不到1万元，比去年高点时低了3000多元，我准备投资出手了。”一位陈先生向记者说。而据记者了解，有这种想法的投资客不在少数。
“北京、上海等一线城市非常特殊，大家都想在这里买房，所以不能轻易放松调控。”王珏林说。（上海证券报）
楼市库存“消化不良” 政策调整预期强化
“7月，70个城市中新建商品房价格指数环比下跌城市有64个，二手房环比下调城市有65个，创历史新高，呈现普跌趋势。”中原地产首席分析师张大伟表示。
接受中国证券报记者采访的专家认为，目前部分城市库存量较大，甚至处于绝对过剩阶段，房价尚未真正触及底部。鉴于房地产投资下滑对经济增长的负效应，一些地方可能出台救市政策。如果信贷支持力度加大，四季度房地产市场有望走稳。总体而言，全年房地产投资或保持10%左右的增速。
库存高企部分城市去化艰难
国家统计局18日发布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上广深新建商品住宅指数首次全线下调。7月，我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅环比下降的城市数量达到64个和65个，分别比6月份增加了9个和13个。
张大伟认为，2014年楼市变化的速度远远超出市场预期。一线城市第一次出现住宅指数全面下调，楼市降温已经从点覆盖到面。
专家表示，前期库存较大、房价上涨过快等市场本身风险积累是造成房价回落的主要原因。统计局数据显示，7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。
中国房地产学会副会长陈国强指出，目前部分城市库存量较大，消化或需几年，有的甚至需要八至十年时间。库存情况严重与否不应以几线城市区分，而应以土地出让规模为衡量依据。张大伟也认为，市场已告别绝对短缺，部分城市已经绝对过剩。
根据上海易居房地产研究院的统计，一线城市库存压力较大。7月，一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米，环比增长4.4%，同比增长27.5%，继6月份库存量创新高后，7月库存继续攀升。
上海易居房地产研究院的报告还显示，7月北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9、17.2、14.1和14.7个月。4个一线城市的存销比走势趋同，相比6月份均出现上涨。在2013年年末，4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软，致使4个城市的存销比数据明显增大，说明库存去化变得艰难。相较而言，北京存销比提升的力度最大。去年北京的库存压力最小，但今年逆转成为压力最大的城市，说明北京市场的降温力度较大。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭直言，由于本轮楼市调整周期的住宅库存量远超过2008年和2011年，且中央层面不会强力救市，所以市场调整的时长将超过前两轮楼市调整期。
而各地出台的放松限购等政策尚未起到刺激销售的功效。根据统计局数据，1-7月商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。其中，住宅销售面积下降9.4%。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降10.5%。
成交疲弱房价底部尚未出现
在张大伟看来，未来降价的楼盘会明显增加，三季度楼市主题仍是以价换量。目前一线城市的降价楼盘开始增多，并从以往的暗降转为明降。日前，北京通州的楼盘东亚·印象台湖项目大幅下调价格，其在售的办公和住宅类产品中各拿出50套房源进行特价销售，降价幅度分别达6000元/平方米、4000元/平方米。
不少业内人士认为，考虑到多数城市的房地产库存水平仍在提升，预计价格下滑趋势短期内难以扭转。陈国强认为，房价由涨转跌的拐点已经形成，但并不意味着房价已经见底。“房价是否见底很重要的一个指标是成交量。成交量恢复到比较稳定的状态，受此支撑，就可以基本判断房价将筑底，但目前成交很差。”
面对疲软的市场，不少开发商认为最艰难的时期还在后面。渣打银行日前对开发商的调研显示，开发商对于房地产市场的前景依然看淡，当前房屋建设活动在持续放缓，城市拍卖地块数量在减少，住宅销量仍在下降。
目前，不少开发商已经下调了全年销售目标，并称将坚持以现金为王的战略，加速资金回笼，必要时会考虑降价。万科表示，短期看，部分库存量高、去化周期长的城市仍将延续去库存的过程。对于新项目，公司将继续坚持新推盘当月销售率60%的销售目标；同时，将进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
“警情”不断政策宽松预期增强
有券商分析人士认为，地产调整和信用紧缩的相互强化作用不容忽视，这将倒逼调控部门考虑加大政策调整力度，部分地方政府有可能出台更为积极的托市政策。
一位房地产研究专家认为，限购松绑的城市越来越多，最后保留限购措施的可能就是一线城市，但一线城市也可以通过调整限购人群认定标准等手段来加以优化，实现局部放松。
还有专家认为，刺激需求关键还要看信贷能否有效释放出来。张大伟认为，下半年房地产市场将持续调整，而调整幅度要看信贷。他说，当下对市场成交制约最为显著的是信贷政策。首先，银行从风险控制角度出发，对房贷审核从严。其次，尽管房贷放款速度在央行的要求下有所加快，但由于资金成本提高等多方面因素，首套房贷款利率上浮的现象并未根本扭转，这加重了主导市场的刚需人群的观望心理。第三，对于广大改善型需求而言，六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群的资金压力。
杨红旭表示，未来6至12个月，房地产调控总体朝放松方向发展。地方政府救市力度将越来越大，中央层面仍在推进长效机制建设，如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等，而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。随着相关部门继续实施定向宽松，商业银行必然会加大支持首套房贷的力度，利率有望从平均上浮10%逐步回落至以基准水平为主、以九折利率水平左右为次的格局。另外，置换性购房贷款、二套普通住房贷款等有望趋向宽松。
业内人士认为，信贷突破的方向可能包括调整首套房认定标准，以支持首套房的名义加快信贷投放。另外，放松“认房又认贷”政策，实行“只认房”政策，以支持改善型住房需求。
一些开发商则希望政府适度放松行政约束。泛海控股副总裁吴道缘表示，本轮房地产市场调整不同于过往的政策因素主导，主要是市场本身的变化。“有形之手”应放开对高端市场的调控，而抓好保障房建设。
但对地方政府救市的做法，陈国强认为，政府救市可能起到反作用，进一步强化看空情绪，使购房者继续观望而不是积极入市。在目前库存量大、消化时间较长的情况下，地方政府救市的举措产生的效果可能非常有限。（中国证券报）
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