金隅股份获放行 房企公司债或“有条件”开闸
【编者按】时隔3个月，证监会再次放行房企公司债。2月13日，金隅股份发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行公司债券，发行金额不超过40亿元。
自去年11月，房企公司债几近全军覆没，鲜有核准。金隅股份公司债发行获准，是否显示房企公司债已重新开闸？分析人士表示，此次金隅股份公司债核发并不意味着对房企融资政策的放松，未来对于地产企业的资金支持将更多集中在保障房等国家鼓励层面。
【金隅股份公司债获放行】
有资管业人士分析认为，公司债是常规的融资方式，审批层面收紧但不代表不作为，金隅股份的融资或许用于政策性住房开发也不是没可能。
对于资金用途“限制”一说，金隅股份内部人士透露，本次申请发行的公司债用途并未受限制，属正常融资行为。
去年10月，上海证券交易所曾布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，文件提到，“鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家行业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设进行融资。”
有业内人士表示，尽管金隅股份该次募资未限制资金用途，但在金隅股份的业务版图中，保障房、自住房等政策性住房的业务量不容忽视。
【房企融资一收再收】
资管计划、发债融资、抵押销售纷纷被限，房企融资渠道被明显封锁。
近日，中国基金业协会叫停用于投资16个热点城市住宅地产类资管计划备案，明确资管计划不得支付土地出让价款或补充流动资金。同时强调不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
绿城属于“正常类”企业，本不要求披露非一二线城市业务占比。但是，第二次反馈意见回复报告中，交易所要求绿城披露说明房地产业务非一二线城市的占比情况并列明明细。这显示，交易所对地产类公司债发行进一步趋紧。
监管层仍在受理房地产公司债申请，但迄今仍未有住宅类地产公司债放行。
对房地产企业发债收紧的传言终于靴子落地。
界面新闻记者从机构人士处获悉，上交所10月28日下午向各债券承销机构正式下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（下称《监管函》），其中明确强调房地产企业募资不得用于购置土地。有重大违法违规行为、在重点调控的热点城市竞拍“地王”，哄抬低价、前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房地产企业禁发公司债。
监管层祭出多道“紧箍咒” 房企融资多方受限资金链恐生变
资管计划、发债融资、抵押销售纷纷被限，房企融资渠道被明显封锁。
近日，中国基金业协会叫停用于投资16个热点城市住宅地产类资管计划备案，明确资管计划不得支付土地出让价款或补充流动资金。同时强调不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
而在此之前，证券交易所也相继明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准，表示有重大违法违规行为，在重点调控的热点城市竞拍地王、哄抬地价，前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房企，将禁止发行公司债。而房地产企业发债募集来的资金不得用于购置土地。
除金融机构收紧外，地方政府也加强了房地产调控，重庆此前发布新政指出，抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记。
对此，中国基金业协会相关人员表示，现阶段私募资产管理产品投向了较为集中的个别热点城市房地产市场，与当前调控政策不相符。此外，也存在提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款等情形。
在此背景下，资金价格明显上涨。数据显示，1月融资利率科创与世贸拿下最低值为4.5%，这比2016年的3%到4%利率有明显上涨。具体来看，1月23日，华远盈都商业发行2035年到期的A、B、C长期债券，发行面额分别为2.9亿元、4.36亿元、0.1亿元，到2020年，融资票面利率分别为5.8%、6.3%、6.49%。但在2020年至2035年，需在票面利率基础上增加上浮基点，这也意味着，融资利率总体不低于票面利率。银控1月19日发行01、02三年期短期债券，分别也是以不低于7%票面利率融资1.1亿元和不低于7.4%票面利率融资6.3亿元，利率上浮明显。
中原地产市场总监张大伟表示，房地产资金收紧信号明确。这16个热点城市占据了全国房地产成交20%以上，也是过去2年地王数量最集中的区域，政策将明显提升当地融资难度。
在房企资金收紧的同时，购房需求端也加大了限制力度。除此前限购等政策外，近日北京、天津、广州、青岛、杭州、大连、珠海等地相继收紧房贷措施，房贷利率进一步提升。
但值得注意的是，一般情况下，政策收紧，预期转向，房企销售、市场均会有一定下调。但是事实上，市场数据却连创新高。
14日，中国人民银行发布2017年1月金融统计数据报告显示，1月当月人民币贷款增加2.03万亿元，其中，单从房贷来看，房贷增加7521亿元，其中，短期贷款增加1229亿元，中长期贷款增加6293亿元。单月住户部门贷款数据再度刷新了历史纪录。
此外，从典型热点城市北上广深来看，虽然广州、深圳市场有所下调，但北京、上海上涨明显。CRIC研究中心数据显示，2017年1月成交面积38.79万平方米，环比减少41.55.%，但是成交均价为48205元，环比增长18.17%，增长额高达8000元。北京方面，1月成交54.28万平方米，环比下调41.78%，成交均价39771元环比上涨1.18%，同比高达34.30%。广州方面，1月成交88.19万平方米，环比下调44.25%，成交均价17383元，环比下调2.75%。深圳方面，成交面积19.03万平方米，环比下调20.92%，成交均价54992元，下调5.18%。
房企销售涨势依然强劲。CRIC数据显示，1月万科地产销售达到485.1亿元，较2016年同期的255.9亿元，上调90%；碧桂园更是从上年的125亿元，涨至目前的467.1亿元，同比上涨幅度高达274%；恒大1月销售也达到372亿元，同比上涨75%。
对此，张大伟解释说，“一方面是资金供给量依然较大，影响短期市场价格是房贷的松紧程度，目前看，各地虽有所收紧，但幅度有限，特别是房贷额度相对依然宽裕。另一方面，从供需矛盾看，土地供应没有明显增加，‘加法’难以落地，所以还是看‘减法’对市场的影响。”
有业内人士认为，现阶段房企融资来源、融资用途以及资金成本等方面开始收紧，若后续政策执行力度加码，房企资金在前期宽松环境下可以支撑一段时间，但是，一旦楼市预期真正转向，房企资金链将迎来“黑色时期”。（来源：经济参考报 梁倩）
地产类公司债只见受理谨慎放行 多家房企终止发债
绿城属于“正常类”企业，本不要求披露非一二线城市业务占比。但是，第二次反馈意见回复报告中，交易所要求绿城披露说明房地产业务非一二线城市的占比情况并列明明细。这显示，交易所对地产类公司债发行进一步趋紧。
监管层仍在受理房地产公司债申请，但迄今仍未有住宅类地产公司债放行。
从房企公司债反馈意见看，交易所目前仍在受理房企公司债发债申请，但自2016年11月以来，除四大AMC之一的华融资产旗下的华融置业获批发行小公募债券外，多家地产公司公司债发行显示为“中止”或“终止”，其余房企申请发债显示为“受理”或“已反馈”但未见放行。
2016年末，监管层窗口指导暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的资产证券化（ABS）。从交易所债市来看，住宅类地产等公司债等融资渠道已全面收紧。
“正常类”房企也要披露非一二线城市业务占比
21世纪经济报道记者从上交所获悉，2017年2月6日，经过两次预审核，绿城房地产集团（简称“绿城集团”）在交易所发行的私募债和小公募等公司债仍处于“已反馈”状态。
对于小公募债，上交所对绿城发行公司债上市预审核形成第二次反馈意见，要求逐项落实并提交回复意见。
2016年10月20日，绿城向上交所申请公开发行20亿元小公募债券，募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还有息债务。另外，绿城也申请在交易所市场非公开发行100亿元私募债。截至2016年9月末，绿城集团资产负债率为82.73%。中诚信证评对绿城集团主体评级AAA，评级展望稳定，债项评级AAA。
根据第二次反馈意见，上交所关注的重点，一是发行人重新回复第一次反馈意见，说明是否存在房地产企业不得发行公司债券的相关情形，并提供具体依据；二是要求发行人说明房地产业务非一二线城市的占比情况并列明明细，若超过50%，请主承销商对发行人非一、二线城市业务开展情况出具专项核查意见，请受托管理人完善本次债券存续期内针对一二线城市业务开展情况的持续信息披露安排。
目前，交易所对地产类公司债的反馈审核标准主要参考去年10月28日下发的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，该监管函要求对房地产业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。
该监管函中，只要求对“关注类”房企的非一二线城市业务占比做出进一步披露。具体为：房地产业务非一、二线城市占比超过50%，除应遵循中国证监会和交易所关于房地产企业特殊信息披露要求外，还应约定并细化存续期的持续信息披露安排。
但是，第二次反馈意见回复报告中，除要求进一步说明是否存在房地产企业不得发行公司债券的相关情形外，还要求绿城披露说明房地产业务非一二线城市的占比情况并列明明细。
根据首次反馈意见回复报告，绿城属于“正常类”企业，其截至2015年末的一二线城市业务占比为62.69%。这显示，交易所对地产类公司债发行进一步趋紧。
多家房企中止、终止公司债发行
“目前，住宅类地产公司债‘一刀切’不能发行，商业类地产发债没有完全限制。”一位券商债券承销人士称。
如，2016年12月8日，深圳本地房企益田集团终止36亿元小公募债发行。该公司称，公司系民营非上市房地产企业，且公司未参加中国房地产业协会相关排名，故公司不属于房地产企业申报公司债券的基础范围。
去年12月，龙湖地产经过两次“反馈”后，其在上交所申请发行的40亿元小公募债券显示为“终止”状态。中诚信证评将龙湖地产的主体信用评为AAA，该次债券信用评级AAA。该小公募债的募集资金扣除发行费用后拟用于调整债务结构、补充流动资金。
截至目前，仍有数家房地产公司在排队准备发行公司债。1月24日，上交所受理青岛海信房地产股份有限公司发行23亿元小公募债券，募资资金将不超过10.50亿元用于偿还股东借款，其余募集资金用于补充公司营运资金。此外，融创房地产集团申请发行100亿元私募债，广州市方圆房地产申请发行20亿元私募债，北京永同昌房地产申请发行28亿元小公募债。
更早之前，保利房地产（集团）股份有限公司于2016年10月26日申请发行150亿元小公募债券，拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金等。该项债券发行已于2016年12月15日完成了第一次上市预审核反馈意见的回复报告，但迄今仍无发行消息。
“一轮轮反馈，其实类似于劝退了；反馈到最后，也说不出什么东西，只能申请撤销材料算了。”前述债券承销人士表示。（21世纪经济报道 记者 辛继召）
上交所祭出房地产发债新政 竞拍“地王”等三类房企禁发公司债
对房地产企业发债收紧的传言终于靴子落地。
界面新闻记者从机构人士处获悉，上交所10月28日下午向各债券承销机构正式下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（下称《监管函》），其中明确强调房地产企业募资不得用于购置土地。有重大违法违规行为、在重点调控的热点城市竞拍“地王”，哄抬低价、前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房地产企业禁发公司债。
《监管函》显示，上交所公司债将对房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。
基础范围，也即发债准入门槛，为发行人应资质良好、主体评级AA及以上并满足四个条件：1.境内外上市公司；2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；3.以房地产为主业的央企；4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。
达到准入门槛后，上交所根据房地产企业的5项财务指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。
分类指标共有五项，分别为：1.最近一年末总资产小于200亿元；2.最近一年度营业收入小于30亿元；3.最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负；4.最近一年扣除预收账款后资产负债率大于65%；5.房地产业务非一二线城市占比超过50%。
上交所要求，对于评价结果为“风险类”的发行人，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目；对于评价结果为“关注类”的发行人，发行人及主承销商应按要求进行进一步披露和核查。
另外，房地产企业募集资金使用项目也有具体要求，包括房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地；保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%；发行人应披露项目基本情况、应针对募集资金监管专户等。
承销机构责任也在进一步加大。文件要求强化发行人执行房地产行业政策和市场调控政策的尽职调查，并且需要出具专项核查意见；加大对房地产企业违法违规经营行为的核查力度，强化相关的信息披露。
上交所要求，承销机构在进行核查时，除了对发行人是否存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等影响发行条件的问题进行重点核查外，还要求对是否存在扰乱房地产秩序、以异常高价购买土地等其他违法违规行为进行核查，并出具明确核查意见。
“房地产企业发债这个月开始实际上已经全面收紧了，新报项目不受理、拿到批文的项目不让发。不过，根据监管函的精神，以后给大的地产企业都是留了口子，还是可以发的。”上海某券商债券发行人士告诉界面新闻记者。
另外，上述券商人士表示，这是首次看见对产能过剩行业的监管标准。“以前都是窗口指导，对产能过剩行业一直也没放开，也一直没人买。”他说。
《监管函》中指出，产能过剩行业分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。
上交所要求，煤炭、钢铁企业应严格落实《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》等相关产业政策要求。比如不安全生产、违法违规建设、涉及劣质煤以及生产规模不足300万吨/年的煤炭企业，或不属于工信部公布的《钢铁行业规范条件》三批企业名单中的企业及企业所属集团的钢铁企业，公司债申请都不会被上交所受理。（界面）