限购升级调控加力 二三四线城市同时“开火”
中国证券网讯（记者 朱楠）南京、青岛……15日晚间，又有两座二线城市发布限购措施，楼市调控进一步加力。而此前，仅本月以来，就已有杭州、南昌等九座二线城市限购升级，还有滁州、三亚、赣州等六座三四线城市出台新政调控楼市。春节后短短一个多月，又开启了一波楼市调控的“小高潮”。
有业内人士认为，从国家统计局近期公布的1至2月份全国房地产开发投资和销售数据看，上升势头显著，甚至超过预期，部分二三四线城市或暗流涌动、或已现过热苗头，成为引发调控升级的重要原因。
限购政策“遍地开花”
15日晚间，南京市发布《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》，主要内容包括：自16日起，在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭出售住房。在主城区（不含上述三区）范围内，暂停向已拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售住房。以上限购规定涵盖新建商品住房和二手住房。
几乎同时，青岛市国土资源和房屋管理局下发《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求自16日起，在市区范围内，能够提供从购房申请之日起前两年内、在该市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明（下称“证明”）的非该市户籍居民家庭，限购一套住房；对在市区范围已拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭，或无法提供上述“证明”的非该市户籍居民家庭，暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。
此前一天，3月14日，赣州市政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》要求：提高第二套住房公积金贷款首付比例至50%，对购买第三套住房的，暂停办理商业贷款；住宅用地的竞买保证金比例按不低于宗地起始价的50%交缴。另外，在市中心部分区域实施住房限购措施。
还不止上述三地，近期，陆续有二三四线城市加入楼市调控行列。如3月2日，杭州楼市限购再升级，明确暂停对已拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月7日，南昌当地官方媒体报道称，该市即将出台《关于进一步做好住宅市场调控工作的通知》，将加大限购限贷力度，增加住宅用地和住宅有效供应量，确保住宅量价平稳。3月9日，安徽滁州市七部门联合发文调控楼市，强调实行差别化住房信贷政策，市区居民家庭首次购买新建商品住宅的，申请个人商业贷款首付款比例不低于20%；购买第二套住宅的，首付款比例不低于40%；第三套首付款不低于60%。3月12日，三亚市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，禁止预售商品房转让、禁止阴阳合同、二套房首付比例不低于50%，同时暂停向购买第三套房以及上的家庭发放商业性个人住房贷款。
三四线城市抑制“炒房风”
记者梳理发现，自春节后，除海南、安徽、山东等省一级政府出台各类房地产政策外，已有不下十个二线城市出台调控政策，其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。另外，有六个三四线城市也加入调控行列。节后短短一个多月的时间，又开启了调控的“小高潮”。
克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱认为，尽管多数城市在经历去年调控后成交量迅速下滑，但仍有部分城市在2017年前两月楼市成交增长显著。例如重庆，今年前两月住宅成交量同比增长73%，而南昌前两月成交近100万平方米，同比增幅达到104%。三四线城市中，徐州前两月成交同比增长超过八成，盐城也同比上升33%。
“大部分成交下滑城市受到供应不济的影响，主要是因为‘限价’政策所致，在导致成交下滑的同时，实质上还造成新上市楼盘销售火热。因此，当前市场也呈现出买房难和市场成交下滑共存的‘奇景’。”丁祖昱指出。
在这样的市场背景下，近一段时间以来，连云港、滁州、涿州、三亚等三四线城市纷纷加入调控行列。丁祖昱分析认为，这些实施调控的三四线城市中，涿州和张家口都处于环北京地区，由于北京房价快速上升导致部分刚需自住客群溢出，炒热了当地楼市。再加上张家口的崇礼区举办冬奥会等原因，也带来部分投资客，让市场成交和房价在短时间内上升了好几个台阶，调控强化也在情理之中。而涿州宣布限购以及连云港上调公积金首付则应属于“未雨绸缪”。另外，如今三亚的房价也已经达到2万元/平方米左右，再加上去年以来整个海南楼市明显好转。因此，对三亚的调控也是顺理成章。
而去年已过热大涨的二线热点城市调控升级也成为趋势。自去年9月份以来，杭州、南京、合肥等城市多次发布调控政策，其中合肥、杭州、南京分别达到五次。其中，杭州的这次调整，是近几次中比较严厉的一次。另外，南昌也在原有的限购上扩大了范围。而这些城市限购的加强都可能会对市场产生较大的降温效应。
宏观方面，3月14日，国家统计局公布1至2月份全国房地产开发投资和销售情况。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从数据看，楼市销售势头强劲超过市场预期，但市场出现结构性变化。一线城市受调控影响，交易量有所降温，二三四线城市则表现超过预期，投资外溢现象明显，尤其是一线城市周边的三四线城市出现热销，一些楼盘的外来投资客超过六成。投资需求释放拉动销售数据，这也是调控升级扩容的重要原因。
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南京市发布《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》。（一）在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。 （二）在主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。（三）非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
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通知规定，首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。
另外，通知规定，经利率自律机制研究通过，在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。该通知自2017年3月16日起正式实施。