万科年报业绩增长16% 应对调控未雨绸缪
【编者按】昨日晚间，备受关注的万科2016年年报亮相。在去年这“极不寻常的一年”，万科还是实现了16%的业绩增长，拟每10股派息7.9元（含税）。
与众不同的是，万科在年报中发布了一份致股东信。在1500多字的文章里，万科系统阐述了它对当前房地产市场的观点。它谈到了土地市场“面粉贵过面包”的普遍现象，以及开发企业对此的焦虑；它谈到了房产市场“房屋应该回归居住属性”，为此它对国家出台调控政策“感到欣慰”。人们还关注到，万科对12城13个楼盘计提了跌价准备，这似乎也透露出这家地产龙头对楼市未来走向的看法。
此外，公司董事会通过了《关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案》。万科将在今日召开投资者交流会回答市场关心的问题。
【年报信息量爆棚】
虽然万科今日发布2016年年报时暂未提及董事会任满换届事宜，但其所披露的信息依然值得关注：在去年这“极不寻常的一年”，万科还是实现了16%的业绩增长，且手头现金充裕，拟每10股派息7.9元（含税），为十年以来最高；对于行业趋势，万科认为“企业经营的不确定性”加大，今年对现有项目的预计新开工面积较去年实际开工面积下降6.8%；至于如何寻求突破，万科则将目光瞄向了“轨道+物业”。
去年经历种种风波的万科，终于交出了2016年的“成绩单”。3月26日晚，万科发布2016年度报告，期内实现营业收入2404.8亿元，归属于上市公司股东的净利润210.22亿元，拟每10股派7.9元(含税)现金。以此分红额计算，宝能和恒大税前各将分得22.15亿元、12.27亿元元。
年报显示，报告期内，万科项目存货跌价准备为13.8 亿元，较2015 年底增长82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。
根据万科年报，今年，公司现有项目预计新开工面积2923.6万平方米，较2016年实际开工面积降低6.8%；预计项目竣工面积2448.3万平方米，较2016年增长9.4%。
据万科A发布的2016年年报，公司去年全年实现营业收入2405亿元，同比增长22.98%；报告期内实现归属于上市公司股东净利润为210.2亿元，同比增长16.02%。年报同时还披露了利润分配方案，即每10股派送7.9元(含税)现金股息，共计派发现金约87.2亿元，占公司净利润的比例为41.48%。
【董事会改选箭在弦上】
3月26日晚间，万科A（000002）披露了公司2016年年度报告，这也是公司董事会与宝能之间出现股权之争后的首份年报。从年报现金分红来看，在业绩出现增长的背景下，万科的2016年现金分红也稍高于2015年，但是占净利润的比例有所减少。
万科董事会换届日益临近，在万科当下的持股格局中，谁将获得更多的董事会席位正让市场猜测纷纷。就在这时，恒大和深铁出招了。恒大方面昨日与万科竭力引进的深铁集团签署战略合作框架协议，将下属企业所持有的万科14.07%A股股份的表决权等权利，不可撤销地委托给深铁集团行使，期限一年。此前深铁集团已持有万科15.31%的A股股份，为第二大股东，而现在可行使权利的股份达到29.38%，超过持股25.4%的宝能，成为“拥有万科表决权比例最高的股东”。这两大股东的联手，将对万科新董事会的出现产生什么影响？
万科去年净利210亿 超四成将分红
3月26日晚间，万科A披露了公司2016年年度报告，这也是公司董事会与宝能之间出现股权之争后的首份年报。
据万科A发布的2016年年报，公司去年全年实现营业收入2405亿元，同比增长22.98%；报告期内实现归属于上市公司股东净利润为210.2亿元，同比增长16.02%。
年报同时还披露了利润分配方案，即每10股派送7.9元(含税)现金股息，共计派发现金约87.2亿元，占公司净利润的比例为41.48%。这个现金分红规模相比于万科A2015年的分红规模有稍微的增长，但是占净利润的比例稍降。万科A在2015年实现181亿元净利润的情况下，每10股分红7.2元，共派现79.48亿元，占净利润比例为43.91%。
值得一提的是，2017年3月28日本应该是万科A第十七届董事会任期截止日期，市场原本猜测万科A在此之前会召开董事会决议初定新董事会的组成班子。但是此次董事会决议中仍旧没有提及公司董事会换届事宜，而是通过了《关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案》，这也意味着万科A的本届董事会要超期服役。
另外，同样备受关注的有关召开2016年度股东大会议案，报告中也未提及。
万科派现87亿元 董事会超期服役
3月26日晚间，万科A（000002）披露了公司2016年年度报告，这也是公司董事会与宝能之间出现股权之争后的首份年报。从年报现金分红来看，在业绩出现增长的背景下，万科的2016年现金分红也稍高于2015年，但是占净利润的比例有所减少。
超四成净利用于分红
据万科A2016年年报，公司2016年全年实现营业收入2405亿元，同比增长22.98%；报告期内实现归属于上市公司股东净利润为210.2亿元，同比增长16.02%。
万科A2016年年报中也披露了公司的2016年利润分配方案，以以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送7.9元(含税)现金股息，共计派发现金约87.2亿元，占公司净利润的比例为41.48%。宝能系凭借截止2016年年报时的28.04亿股持股，扣税前可以获得现金分红22.15亿元。
这个现金分红规模相比于万科A2015年的分红规模有稍微的增长，但是占净利润的比例稍降。万科A在2015年实现181亿元净利润的情况下，每10股分红7.2元，共派现79.48亿元，占净利润比例为43.91%。
2016年全年实现归属于上市公司股东净利润227亿元的中国神华(19.290, -0.05, -0.26%)推出591亿元现金分红方案让市场吃惊， 受到这个利好影响，中国神华股价连续触及两个涨停。在证监会也肯定上市公司应该大举现金分红下，万科作为其中一家同样具有如此大手笔现金分红能力的上市公司也受到市场关注。
但是结果是万科A没有大手笔现金分红，而是仅仅拿出了四成左右的净利润进行利润分配，当然这个分红也是万科历史上分红规模最大的。对于万科为什么没有出现大手笔分红，业内人士给出了两个理由，首先万科A的股东结构和中国神华不一样，中国神华股权非常集中，第一大股东神华集团持股73.06%，591亿元的分红大部分分给了大股东。但是目前万科中宝能、深圳地铁和恒大都持有一定的股份，大手笔分红意义不大。第二个原因则是因为万科A所处的房地产行业，对于资金的需求也较高，现金流尤其重要。
证金公司减持8153万股
据万科A2016年年报，截至2016年年底，万科的总股东人数为33.61万户，相比于2015年年底的27.24万户，同比增长23.38%。
万科A的目前股东结构相比于2016年年报出现了更新，深圳地铁通过受让股权所有权和受让股权表决权，深圳地铁合计拥有万科A32.43亿股A股股份(占上市公司总股本约29.38%)所对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利。在表决权上，高于宝能的25.4%。
从前十大股东名单中可以看到，除了已经公告的恒大的2016年增持外，相比于2015年，证金公司2016年减持了万科A8153万股。截止2016年12月31日，证金公司还持有万科A股票2.49亿股，占公司总股本比例为2.25%。
将减持的规模对比2016年三季报可以看到，这些减持的股份基本上都是2016年第四季度进行的，而2016年第四季度也是万科A复牌后股价遭到爆炒后的时间段。2016年，万科A股价因为宝能系、恒大等的增持、股权之争以及公司自身的业绩表现较好，遭到了一波又一波的炒作。2016年11月更是创下了29元／股的最高价，市值最高达到3201亿元，证金公司属于高位减持。
董事会换届确认延期
在2014年3月28日召开的万科企业股份有限公司第十六届董事会上，以累积投票的方式选举王石、乔世波、郁亮、孙建一、魏斌、陈鹰、王文金为第十七届董事会董事，选举张利平、华生、罗君美、海闻为第十七届董事会独立董事。在此之后，万科A的董事会再未发生过任何变化。
2017年3月28日本应该是万科A第十七届董事会任期截止日期，市场原本猜测万科A在此之前会召开董事会决议初定新董事会的组成班子。但是此次董事会决议中仍旧没有提及公司董事会换届事宜，而是通过了《关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案》，这也意味着万科A的本届董事会要超期服役。
万科将在2017年3月27日召开投资者交流会，显然到时候市场最关注的公司董事会改选事宜必定要被提及。
对于2016年的楼市调控政策和房地产环境，万科A也在年报中表达了公司董事会的看法，万科表示，“在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。 买高价地，意味着承担未来的经营风险;不买，则可能现在就被挤出市场。”，万科认为2016年10月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策是及时的，也是完全必要的。（北京商报）
万科去年业绩增长16% 拟向“轨道+物业”寻突破
虽然万科今日发布2016年年报时暂未提及董事会任满换届事宜，但其所披露的信息依然值得关注：在去年这“极不寻常的一年”，万科还是实现了16%的业绩增长，且手头现金充裕，拟每10股派息7.9元（含税），为十年以来最高；对于行业趋势，万科认为“企业经营的不确定性”加大，今年对现有项目的预计新开工面积较去年实际开工面积下降6.8%；至于如何寻求突破，万科则将目光瞄向了“轨道+物业”。
根据年报，万科去年业绩稳步增长，实现营业收入2404.8亿元，增长23%，实现净利润210.2亿元，增长16%。此外，万科拟每10股派息7.9元（含税），将派发现金股利约87亿元，占公司当年净利润的四成多。
2016年，对万科是“极不寻常的一年”，虽曾有股权之争，但公司经营未受影响。万科总裁郁亮表示：“将保持核心业务实现有质量的增长，并积极拓展各项业务版图，坚持以客户为中心，创造以现金流为基础的持续真实价值。”
另一方面，虽然万科本届董事会三年任期将满，但有关换届事宜暂未伴随年报披露，只是在审议年度报告的同时，万科董事会会议还审议通过了《关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案》。据查，该授权事项为“授权董事会主席及其转授权人士利用投资工具进行海外房地产项目投资”。
对于未来，万科在年报中认为，短期来看，市场环境依然复杂，热点城市和三、四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，加上地产行业自2016年底以来的去杠杆趋势，加大了企业经营的不确定性。
面对复杂的市场环境，万科今年延续了审慎策略：现有项目预计新开工面积2923.4万平方米，较2016年实际开工面积降低6.8%；预计项目竣工面积2448.3万平方米，比2016年实际完成规模增长9.4%。
同时，随着项目投资和开发规模的扩大，万科的存货规模有所上升。截至报告期末，公司存货为4673.6亿元，增长27%（其中部分应已完成销售）。报告期末，项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。记者注意到，万科对镇江、抚顺、大连、南充等三、四线城市项目的存货跌价准备在去年就大幅提升。
而在土地资源日益稀缺的核心城市，万科选择了以“轨道+物业”为突破口，这也将成公司未来发展的主要策略。今年1月，深圳地铁集团以协议转让方式受让万科15.31%的股份，成为万科重要股东（目前也是持有表决权最多的股东），为双方共同推进“轨道+物业”模式奠定了基础。深圳地铁集团是目前国内探索“轨道+物业”模式最成功、最市场化的轨道建设运营商。未来，结合深圳地铁集团的建设运营管理优势与万科的品牌开发优势，双方有望打造国内“轨道+物业”标杆，实现向其他城市的扩张。
万科董秘朱旭还表示，2017年，随着行业回归理性，公司将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的方式，发掘盘活优质的项目资源。（上证报 朱先妮）
