锦和商业董事长郁敏珺：文创园是被打开的街区

　　黄浦江畔，人字硬山屋顶，搭配复古的红褐主色调墙体，一片错落有致的建筑群在层层绿茵映衬下格外夺目，精心设计过的痕迹随处可见。它们乍一看是颇有年代感的老厂房，走进去才发现是一个个精致的现代艺术馆。这里便是刚被评选为“工业旅游景点”的锦和越界世博园。

　　“这块区域最早是上海南市电厂，是上海工业历史上的一个标志建筑。2010年，这块区域被改造为上海世博浦西片区，向世界展示中国的城市精神与城市力量。”郁敏珺是锦和商业董事长，也是这个工业遗产转型的“总操盘手”。据她介绍，2016年，经过团队的一番修整，通过把原本的工业元素与艺术元素相结合，旧仓库华丽转身，成为一个充满创意和艺术氛围的互动、展示、交流平台。

　　当产业迭代升级成为商业城市的“必修课”，处置越来越多失去了生产和经济效益的老厂房成为新命题，而郁敏珺正是国内率先“破题”的代表之一。在她眼中，老厂房等是城市文化记忆的一部分，相比于过去一拆了之，通过精心定位、重新打造，在文化传承的同时注入创新元素，带来的社会意义更具价值。“与位于CBD的高端写字楼不同，文创园区是被打开的街区，开放式的环境更适合新经济业态下的创业者。”

　　“恒隆是穿西装的，

　　文创园是穿休闲服的”

　　美国纽约高线公园对许多人来说并不陌生。这条由废弃高架铁路改造而来的神奇之“线”，为人们打开了一种审视城市的新视野，正是郁敏珺选择运营文创产业园这门生意的灵感之源。

　　“原本是被废置的高线铁路，因年久失修影响市容市貌，被纽约市政府重新规划成高线公园项目后，很快成了重要的旅游景点。现在美国纽约高线公园每年吸引游客达500万人次，还创造了众多就业机会。”在一次纽约曼哈顿之旅后，深受启发的郁敏珺认为，改造存量旧物业，一方面可以最大限度地保留城市发展的轨迹和人文元素；另一方面，随着企业入驻，在为当地带来税收的同时，还能推动相关产业发展。

　　在她看来，当行业走向“无界”，新业态、新模式、新经济之下，一种有别于传统写字楼和工业园的文创产业园将成为新潮流。“如果说在恒隆写字楼办公的是穿西装的，那么在文创产业园工作的就是穿休闲服的。”

　　回国后，郁敏珺带领团队改造的首个项目是上海金星电视机厂旧厂房。“金星电视机厂曾是上海轻工业的一张名片，也是上海产业变迁的一个缩影。当时，这个项目是最大单体量的旧改工程，占地近百亩。”改造如此分量的老厂房，对于初出茅庐的郁敏珺来说，压力不言而喻。

　　难题的另一面则是，金星电视机厂旧厂房地处偏僻，要让这样一个落败的区块重现生机，绝非易事。“当时，周边的基础配套设施相当薄弱，改造难度相当大。”郁敏珺回忆道。

　　面对这个破旧不堪的旧厂房，通过详尽调研后，郁敏珺找到了拆解法——“两轴——三片——七星”。“我们把道路两侧设计为由绿化与水景形成的2条步行轴线，‘三片’则是各自独立的商业休闲、创意园与商务办公3个区域，再加上核心商业的十大景观，营造了花园式办公的氛围。”

　　除了打造出令人轻松神怡的办公环境，原来一部分厚重的砖墙、林立的管道及斑驳的地面也被保留下来，令整个空间充满工业文明时代的沧桑韵味。“我们把原为金星电视机厂的主楼，改造成为智慧型企业量身定做的创意主题LOFT空间；原来生产流水线的厂房，则被重新定位成大型休闲和配套消费的核心广场。”

　　经过1年时间的修缮，郁敏珺团队付出的心思和精力得到了回报。“改造完成时，园区的出租率达到70%。入驻企业中，不仅有多家国际500强企业，还有上海医药临床研究中心、美国美施威尔（上海）有限公司等国内外知名企业。当年的工人看到老厂房的新生机也倍感欣慰，纷纷前来合影留念。”

　　金星电视机厂旧厂房改造的大获成功，也为郁敏珺团队此后在业内闻名遐迩埋下了伏笔。经过10年时间发展，目前锦和商业已在上海、杭州、苏州、北京、南京等城市运营管理近30个项目，可供出租运营的物业面积约67万平方米。其中，多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”“国家文化产业示范基地”“国家级文化产业试验园区”等。

　　“管理永远在路上”

　　聚焦“设计创意”的越界田林坊、主打社区商业的北京越都荟、法式风情浓郁的越界永嘉庭……锦和商业打造的近30个园区，各有韵味。

　　“城市更新的核心，不再是千篇一律地推倒重来。大家逐渐意识到，留下来的也颇有味道。我们的每一个园区、每一栋楼，甚至每一层楼都‘长’得不一样。”郁敏珺的“自我画像”是一名文艺青年，她对艺术、人文独有一份敏锐，在打造个性迥异的文创园时显得游刃有余。

　　在锦和商业不断壮大的同时，各类特色鲜明的文创园区亦在上海不断出现。关于外部竞争，郁敏珺的观点是，存量物业改造是一个足够大的市场，任何城市的新增物业在二三十年后都将变成存量。随着市场对城市更新及微更新价值的认可，每一轮城市发展都孕育着机遇。

　　从市场的另一端来考虑，郁敏珺同样持乐观态度。“锦和商业之所以能上市，正是得益于文化创意产业及‘双创’热潮下创业中小微企业的快速发展，创意产业园的入驻需求正在迅速扩大，行业潜力相当可期。”

　　郁敏珺还认为，打铁还需自身硬，想要脱颖而出还需手握几把“刷子”。“运营文创产业园，考验着多方面的能力：一是能发现旧物业价值，根据周围环境快速判断这块区域适合发展哪一类产业、怎样去提升、往哪个方向提升；二是能以最快速度制定出最佳的成本控制方案，同时兼顾建筑改造设计的实操性；三是能兼顾设计、施工、招商和物业运营。这些都是锦和商业的强项。”

　　时间与经验的沉淀，带给郁敏珺的想象空间不止于此。“运营文创园区，其实是一个全价值链的专业服务，要有平台思维。锦和商业通过积极为入驻企业提供政策咨询及相关专业增值服务，在提升企业黏性的同时，还能形成一个富有含金量的大数据库。”

　　“6年前，我们自主开发了第一套管理运营IT系统，用于园区内近2000家企业的运营管理。”郁敏珺透露，公司每个月会产生上万张水、电、租金等账单。10年时间下来，园区进进出出的企业多达五六千家，由此来看，这个精准的数据库具有不小的挖掘价值。“此次上市募资的一项投资计划，便是提升这个管理运营IT系统。”

　　“管理永远在路上。”关于未来，郁敏珺表示，公司将继续整合城市老旧物业资源，通过更新、改造提升其商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，力争成为中国城市更新和文化创意产业发展领域领先的商用物业全价值链集成服务商。