海南公开征求意见 拟将闲置存量房改造改建为保障性租赁住房
上证报中国证券网讯（记者 张良）为盘活闲置存量房屋资源，加大保障性租赁住房供给力度，切实解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，海南省住房和城乡建设厅7月18日下发关于公开征求《关于做好闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）意见的公告。《征求意见稿》明确提出，积极引导市场主体将闲置存量住房改造为保障性租赁住房，将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。
据了解，闲置存量住房是指各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商品住宅，政府、国有企事业单位闲置的公租房、直管公房、周转房、职工宿舍和棚户区改造、城市更新等安置住房，可纳入改造保障性租赁住房的范围。闲置非居住存量房屋为各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可纳入改建保障性租赁住房的范围。工业用地或者物流用地上厂房、仓储等非居住存量房屋应当在保障产业发展需求，满足环保安全要求的前提下进行改建。
根据《征求意见稿》，改造和改建的必须坚持政府引导，市场运作。加强财税、金融、土地等方面政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导市场主体将闲置存量住房改造为保障性租赁住房，将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，不调整规划用途，不变更土地使用性质、土地使用年限以及不动产登记信息，不补缴土地价款。
同时，须合理选址，供需匹配。闲置存量房屋改造、改建为保障性租赁住房的，应当符合规划原则、区域功能定位和产业发展等要求，重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中、人口聚集、交通便捷的区域开展和实施，缓解供需匹配问题，促进职住平衡、产城融合发展。
此外，推进存量闲置房屋改造、改建保障性租赁住房，应尊重群众意愿，依据法律、法规和相关政策开展工作，切实保护产权人合法权益，充分调动社会各界参与的积极性和主动性。纳入保障性租赁住房管理的存量房屋，其原来享受的支持政策优于保障性租赁住房支持政策的，可选择最优惠政策执行，但不叠加享受。
《征求意见稿》规定，实施改造或改建的主体应为房屋产权人或受房屋产权人委托的实施单位、受委托代理的整体运营承租人等。闲置存量住房改造原则上以整栋、整单元或整层为基本改造单位，以原规划设计的最小单元和现有户型为基础实施改造，不得改变原建筑主体或承重结构。闲置的商业、办公、旅馆（酒店）、科研教育等非居住存量房屋应以栋、座或者层为单位进行改造；厂房、仓储应以栋或者座为单位进行改建，单个项目改建建筑面积不低于1000平方米。闲置非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目户型建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。
改造或改建的保障性租赁住房项目按照海南省保障性租赁住房相关规定进行管理，不得上市销售或变相销售，不得进行分拆登记、转让、抵押，租赁合同中不得包含期限届满自动续租条款。使用期间，因土地征收或者城市更新等需拆除的，按照改造前的房屋用途和建筑面积予以补偿。改造或改建的保障性租赁住房项目持续运营期限不得超过经批准的土地使用年限，但也不得低于5年；享受中央、省专项奖补资金的保障性租赁住房项目，持续运营期限不得低于8年。
海南省住房和城乡建设厅等九部门7月15日发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。该文件提出，保障性租赁住房主要面向在当地一定区域范围内无房或家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积50%以下的新市民、青年人供应。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金涨幅每年不得超过5%。坚持试点先行，积极探索通过财政补贴等优惠政策，引导个人提供闲置住房用作保障性租赁住房，鼓励住房租赁企业规模化筹集改造社会闲置房源，依托政府住房租赁管理服务平台，实施保障性租赁住房供给。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，发展住房租赁需要大量财力物力支持，对地方财政压力比较大。因此，盘活存量资产是不错的选择。发展保障性租赁用房一方面可以保障民生，另一方面对青年人、新市民是一大吸引，保障地区人口活力和经济发展活力。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，积极筹措房源来充当保障性租赁住房房源，是近期各地政府重点工作内容。房源从哪里来？其对于各地确实形成了较大的挑战。而盘活存量资产或存量房源，也是破解难题、扩充房源的重要思路。此次海南的做法，围绕此类闲置的房屋给予了较好的政策支持和引导，既盘活了闲置房源，也使得保障性租赁住房的供应明显增加，有助于海南保障性租赁住房建设的发展。
