另类资产关注度逐步走高 长租公寓投资稳定性强

　　上证报中国证券网讯 10月28日，2023中国不动产金融论坛在上海市徐汇区举办，来自克而瑞、华润资本、锦和资管、上海国际经济贸易仲裁委员会、中信建投的负责人相聚一堂，就“另类资产的配置趋势与行业挑战”话题进行共同探讨。

　　从数据分析角度，上海克而瑞信息技术有限公司租售事业部总经理王伟介绍了另类资产不同业态在市场交易中的变化。他表示，酒店和长租公寓这两个业态呈现回报率较高、运营现状相对稳定的状态。此外，以青少年培训类为主，尤其是运动爱好培训类为主的商业资产还是会持续受到关注。

　　“相对应下滑比较显著的是写字楼和产业园区。产业园区是由高转低，而写字楼基于出租率的影响，持续走低。在接下来的短周期内，不动产投资聚焦的业态中，还是具备居住用途和具备基础消费用途的业态会排在前列，其他附加值类业态的投资吸引度可能会下降。”王伟说。

　　中信建投房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲则从标品市场角度，对不同的REITs类标的资产进行区分，进而挖掘投资机会。“整个市场目前还处于一个分化状态。整体来看，今年工业厂房类资产表现相对较好，仓储物流资产的达成率非常高。从现金流和未来提租的潜力来看，保租房稳定性强，是一类较好的资产。”

　　锦和资管副总经理俞晨君分享了锦和资管在存量资产方面的投资逻辑：从投资角度看，地理位置是第一位，上海、北京等城市是优先选项；同时，需要挖掘一些被价值低估的资产，用收益法来评估资产；从经营角度看，在项目落地之前，所有的定位、经营收入指标、未来的产出都需要做好相应的研判。

　　“在资产管理时代也好，从现在的房地产时代也好，更多要把投、融、管、退这四条产业链做到相互衔接、兼容，使项目能够实现最后的退出。轻重并举的模式，更适应于现在房地产发展的要求、项目目前估值的状态，以及未来REITs投资收益率的高低。”俞晨君建议。

　　华润资本地产基金董事总经理詹立认为，通过基金的方式去投资，往往能够在一些新领域、新市场、新的产品组合方面，拥有更多的投资空间。而相应把主线产业的资源和能力下放到不太常见的范围内，也会迸发一些新的投资价值。

　　他表示，华润作为央企，有华润置地作为开发商的综合建设管理能力、万象生活对于大体量商业的开发运营管理能力这两项强大的长板。华润在处理不动产投资时，更偏好大规模、长周期、高难度的项目机会，这样的项目长期的确定性往往比较好。“最近几年，商业不动产这一点非常典型，越大越好做。规模体量足够大，虹吸效应和马太效应是非常强的。”（何昕怡）