【内容提要】
在狂飙突进十多年后，中国房地产市场已进入转折期，增速放缓已是不争的事实。业内预计，房企资金链趋紧或成为并购潮的导火索，未来更多并购案例将可能发生，房地产门槛已经越来越高，“强者恒强”已是行业趋势，而区域型房企或难以生存。
而随着融创宣布收购绿城30%股权，深圳光耀地产面临被收购……在楼市调整期到来之际，房企间并购从单纯的“大鱼吃小鱼”演变成“大鱼吃大鱼”。
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房企被并购的主要原因是资金链紧张引发财务危机。今年以来，信贷紧缩导致市场成交量下降，购房者观望情绪加重，从而影响房企销售回款和资金链安全。
在这波房企并购中，市场规模和占有率越大的企业受益或越大。“万科、保利、中海这些企业，银行信贷和海外融资渠道是畅通的，在市场不好的时候收购中小房企甚至是大房企，可以低价获得股权或项目，进一步巩固市场地位。”复星地产旗下一位房地产基金负责人表示。
“可以说，房地产市场已进入规模为王的大象时代。换句话说，在房地产行业，‘先做强还是先做大’的答案已经揭晓，‘小而美’模式越来越没有空间，中小企业要么努力变成大象，要么被洗牌出局。”兰德咨询总裁宋延庆认为。
事实上，自2008年以来，中国房地产企业的数量在不断减少，一些主业不是房地产的公司纷纷剥离房地产业务。不过，发展比较稳健的区域型房企也得到了较快的增长，在一个省份或几个城市站稳了脚跟。
但未来5年，这种模式或将难以为继。“首先，房地产已经过了轻松赚钱的时代，区域型房企走出去会更困难，异地扩张的拿地成本和市场风险更大；其次，未来城镇化的发展也会主要围绕一二线城市发展城市群，三四线城市机会不大，但一二线城市的进入门槛非常大。因此，不能做大，就只能被边缘化。”上述地产基金人士表示。
“过去在2008年和2011年两个时间点上，市场情况出现变化导致不少房企倒下，房企并购主要是大企业并购小企业；而现在的趋势是大企业并购大企业。”宋延庆指出。
多家券商报告指出，从光耀和绿城的事件来看，目前房企并购的金额和规模比以往要大很多，这与房企竞争的门槛越来越高有关。中国房地产市场进过十多年的高速发展已逐渐成熟，行业集中度也在不断提高，未来“大鱼吃大鱼”的并购案例会越来越多。
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近几个月来，楼市成交价和成交量双双下滑的新闻甚嚣尘上，甚至有观点据此认为房地产市场将面临重大挫折。对于房地产行业的前景，市场也分外担忧。在这一背景之下，作为房企龙头之一的招商地产，其推出的股权激励立刻引来各方的关注，因为其行权的业绩指标，体现了招商地产对房地产行业的“预判”。
有专业人士表示，宋卫平此时选择退出绿城确是最好的结局。未来，或许还将有更多豪宅开发商面临选择，这才是绿城易主事件带给市场更深远的影响。有人士认为，绿城这样的大型品牌房企被收购事件，标志着市场大洗牌时代已来临。
楼市消极气氛从三四线城市蔓延至一二线城市，地产开发商销售遇冷情况开始从中小房企向行业巨头波及。
2014年4月，多家房地产标杆企业出现销售业绩报警，一直以高增长著称的保利地产和华润置地也未能有效对抗成交下滑。
房企减少拿地，放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。
“大鱼吃大鱼”时代来临
“过去在2008年和2011年两个时间点上，市场情况出现变化导致不少房企倒下，房企并购主要是大企业并购小企业；而现在的趋势是大企业并购大企业。”兰德咨询总裁宋延庆指出。
截至5月20日，融创中国市值为126亿元，而绿城中国市值达到184亿元。融创中国2013年年报显示，2013年公司实现销售业绩508亿元，高于其年初制定的450亿元销售目标，同比增长61%。而绿城中国2013年实现销售金额651亿元，同比增长19.2%。在目前的房企格局中，融创和绿城都属于第二梯队的大型房企。若融创收购绿城30%股权顺利，融创将跻身第一梯队的千亿房企行列。
而曾经的百强房企光耀地产因资金问题或被整体性收购。近日，光耀地产控制的上市公司*ST新都公告称，公司至少为光耀地产4笔借款提供违规担保，借款本金总额约2.35亿元。因上述借款担保均未经公司决策程序，事后均未披露，且这四笔借款均已进入诉讼程序，法院已冻结公司相关款项，查封了公司旗下核心资产新都酒店大楼。
一位深圳地产圈人士告诉中国证券报记者，自财务危机爆发以来，光耀地产董事长郭耀名和他的高管团队已会见各路意向接盘者，包括大型上市地产公司、投资公司、资管管理公司以及其他金融机构等。郭耀名在不久前接受媒体采访时表示，只要能解决光耀的问题，愿意接受其他企业的收购。
业内人士认为，光耀最终的结局很可能是被金源控股整体收购。光耀与金源的合作早有渊源。2013年，光耀与北京金源控股公司合作成立合资公司，光耀以全资子公司惠州明泰公司共五个项目入股，而金源控股公司以20亿元入股。初期光耀持股光耀金源51%，金源控股公司持股49%。不久之后，合资公司再次买入上海涵璧湾项目，至此打包进入光耀金源的项目增加至6个，而光耀金源的股权结构也变为金源控股占51%，光耀占49%。光耀金源法定代表人也变更为邬国邦，其是北京金源控股的董事长。
多家券商报告指出，从光耀和绿城的事件来看，目前房企并购的金额和规模比以往要大很多，这与房企竞争的门槛越来越高有关。中国房地产市场进过十多年的高速发展已逐渐成熟，行业集中度也在不断提高，未来“大鱼吃大鱼”的并购案例会越来越多。（中国证券报）
资金链趋紧或致并购加速
房企被并购的主要原因是资金链紧张引发财务危机。今年以来，信贷紧缩导致市场成交量下降，购房者观望情绪加重，从而影响房企销售回款和资金链安全。
3月份，浙江宁波奉化最大本土房产企业——兴润置业因高达35亿元的债务违约而倒闭；4月初，南京盈嘉地产资金链断裂，所开发的合家春天项目停止施工；4月中旬，南京福地房地产公司老板张从华跑路；4月18日，浙江立德房产因拖欠多笔民间借贷，被债主逼上法庭；5月10日，青岛女地产商君利豪集团公司董事长王莉欠债12亿元而跑路被曝光。
作为泛金融及资金密集型行业，资金当属房企第一要素。兰德咨询统计上市房企2013年年报中房企资金来源数据显示，综合各类资金来源，去掉房企自筹资金外，外部资金来源中，2013年，销售定金及预收款占46.2%；来自银行贷款的比例占45.1%；其他渠道，包括基金、信托、外债、外资、典当行等，仅占8.7%。
“也就是说，销售回款和银行开发贷款占比超过了90%，而这两项都与信贷政策密切相关。而今年银行恰恰收缩了个人按揭贷款和房地产开发贷，这等于直接掐住了房企咽喉，稍有不慎就会断气。”宋延庆告诉中国证券报记者，在销售形势不乐观和信贷政策没有实质性放松的情况下，今年会有更多的企业出现资金紧张或财务危机，这也加速了房企并购的步伐。
在这波房企并购中，市场规模和占有率越大的企业受益或越大。“万科、保利、中海这些企业，银行信贷和海外融资渠道是畅通的，在市场不好的时候收购中小房企甚至是大房企，可以低价获得股权或项目，进一步巩固市场地位。”复星地产旗下一位房地产基金负责人表示。（中国证券报）
“小而美”房企或难生存
在狂飙突进十多年后，中国房地产市场已进入转折期，增速放缓已是不争的事实。目前，房地产门槛越来越高，“强者恒强”已是行业趋势。
“可以说，房地产市场已进入规模为王的大象时代。换句话说，在房地产行业，‘先做强还是先做大’的答案已经揭晓，‘小而美’模式越来越没有空间，中小企业要么努力变成大象，要么被洗牌出局。”宋延庆认为。
事实上，自2008年以来，中国房地产企业的数量在不断减少，一些主业不是房地产的公司纷纷剥离房地产业务。不过，发展比较稳健的区域型房企也得到了较快的增长，在一个省份或几个城市站稳了脚跟。
但未来5年，这种模式或将难以为继。“首先，房地产已经过了轻松赚钱的时代，区域型房企走出去会更困难，异地扩张的拿地成本和市场风险更大；其次，未来城镇化的发展也会主要围绕一二线城市发展城市群，三四线城市机会不大，但一二线城市的进入门槛非常大。因此，不能做大，就只能被边缘化。”上述地产基金人士表示。（中国证券报）
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